“我們是嚴(yán)格按照政府的要求做的,內(nèi)購(gòu)是不存在的。”對(duì)于市場(chǎng)上傳出的內(nèi)購(gòu)消息,西山錦繡府的一位負(fù)責(zé)人如是告訴中新經(jīng)緯客戶端。西山錦繡府是北京百余個(gè)“限競(jìng)房”項(xiàng)目中的一個(gè),由于政府限價(jià)較低、與周邊二手房存在著每平方米1~2萬(wàn)元的價(jià)差,這個(gè)項(xiàng)目因此“未售先火”。
西山錦繡府展示中心沙盤(pán) 受訪者供圖
從2016年開(kāi)始,北京出現(xiàn)了“限房?jī)r(jià),競(jìng)地價(jià)”地塊,這類地塊在限定銷售房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)拍土地出讓價(jià)格。不同于共有產(chǎn)權(quán)住房,“限競(jìng)房”仍屬于商品房,購(gòu)房者只需滿足北京限購(gòu)條件即可。
套利空間的存在,使得北京少數(shù)“限競(jìng)房”項(xiàng)目出現(xiàn)“僧多肉少”的現(xiàn)象,一些樓盤(pán)也采取搖號(hào)選房的策略加以應(yīng)對(duì)。不同于其他城市的搖號(hào)政策,北京“限競(jìng)房”搖號(hào)是在開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)下進(jìn)行的,這不免讓內(nèi)部購(gòu)房、捆綁搭售等各類未經(jīng)證實(shí)的消息滿天飛。在一些購(gòu)房者看來(lái),限競(jìng)房“網(wǎng)紅”樓盤(pán)是否能做到公開(kāi)、公平、公正地銷售,是他們目前最為關(guān)心的問(wèn)題。
內(nèi)購(gòu)消息不斷,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人否認(rèn)
西山錦繡府的開(kāi)發(fā)商是北京紫光科城科技發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“紫光科城”),天眼查數(shù)據(jù)顯示,紫光科城有兩個(gè)法人股東,一個(gè)是紫光集團(tuán)旗下的公司,另一個(gè)是紫光集團(tuán)董事長(zhǎng)趙偉國(guó)名下的私人企業(yè)控股的公司,后者是紫光科城的控股股東。
2017年11月,紫光科城以72.6億元的總價(jià)拿下了位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)亮甲店村的上述地塊,按照當(dāng)時(shí)的限價(jià)規(guī)定,該宗地商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)58622元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)61554元/平方米。
2017年正值北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高點(diǎn),西山錦繡府5萬(wàn)多元的銷售均價(jià),與周邊的二手房?jī)r(jià)格形成了巨大的價(jià)差。不過(guò),一年多過(guò)去了,該項(xiàng)目遲遲沒(méi)有入市,這引得不少購(gòu)房者的遐想,期間,各類消息也不斷傳出。
至今年8月初,一個(gè)名為“西山錦繡府”的H5鏈接開(kāi)始在北京的購(gòu)房微信群中傳播,該鏈接介紹了項(xiàng)目的區(qū)位、建筑風(fēng)格、戶型等情況。在H5的最后一頁(yè),有一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)名入口,在“公司名稱”一欄中,出現(xiàn)了十幾家紫光系企業(yè)名稱的選項(xiàng),在“辦公地點(diǎn)”一欄中,又出現(xiàn)了紫光系各個(gè)公司辦公場(chǎng)所的選項(xiàng)。該鏈接流傳開(kāi)后,不少北京的房產(chǎn)大V和購(gòu)房者質(zhì)疑紫光科城私下進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部銷售。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,如今,西山錦繡府所在的西北旺區(qū)域周邊二手房的報(bào)價(jià)多在7.4萬(wàn)元~8.2萬(wàn)元/平方米,其中豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院售價(jià)為10萬(wàn)元/平方米,東馨園、東旭園等建成時(shí)間較早的老小區(qū)報(bào)價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米。西山錦繡府住宅項(xiàng)目的面積有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的戶型計(jì)算,購(gòu)得該項(xiàng)目單套住房,至少獲利百萬(wàn)元。
西山錦繡府項(xiàng)目工地 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
8月份以來(lái),中新經(jīng)緯客戶端所在的多個(gè)購(gòu)房微信群內(nèi),都在討論該項(xiàng)目疑似存在的內(nèi)購(gòu)問(wèn)題。中新經(jīng)緯客戶端近日在西山錦繡府項(xiàng)目所在地看到,工地已經(jīng)有吊車等工程機(jī)械在施工,不時(shí)有運(yùn)輸車在工地出入。一名工人稱,現(xiàn)在正在挖基坑,工人的活動(dòng)板房也正在搭建。
或許是為了回應(yīng)外界的質(zhì)疑,9月4日,西山錦繡府展示中心首次對(duì)外開(kāi)放,但何時(shí)銷售、如何銷售仍然待定。9月6日,西山錦繡府項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)說(shuō):“我們是嚴(yán)格按照政府的要求去做的,紫光內(nèi)購(gòu)是不存在的,而是在做內(nèi)部調(diào)研,對(duì)市場(chǎng)摸一個(gè)底。紫光員工也是購(gòu)房者,只是想看看產(chǎn)品與客戶的匹配度,指導(dǎo)我們的營(yíng)銷工作。”
北京市海淀區(qū)房管局的一名工作人員對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,他們之前注意到了網(wǎng)上的一些消息,已經(jīng)主動(dòng)約談開(kāi)發(fā)商,要求銷售時(shí)做到公平、公正。
開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)搖號(hào),如何保障公平?
資料圖 北京一小區(qū)外景 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝
有分析認(rèn)為,按照西山錦繡府與周邊房?jī)r(jià)的價(jià)差,這一項(xiàng)目的后續(xù)銷售或較為順利,不排除會(huì)采取搖號(hào)選房的可能。西山錦繡府上述負(fù)責(zé)人稱,項(xiàng)目還未取得預(yù)售許可證,未來(lái)如何銷售要服從住建部門(mén)的安排。
一些熱銷樓盤(pán)實(shí)施搖號(hào)選房,成為保證購(gòu)房者公平、公正買房的手段,在樓市火熱的2017年、2018年,上海、杭州、成都等數(shù)個(gè)城市相繼出臺(tái)了搖號(hào)選房政策。杭州市2018年4月發(fā)布通知稱,商品住房項(xiàng)目應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式開(kāi)展銷售工作,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開(kāi)銷售所有準(zhǔn)售房源,不得分批銷售。
北京的共有產(chǎn)權(quán)住房一直采取著較為嚴(yán)格的搖號(hào)選房政策。根據(jù)規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)住房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)監(jiān)督指導(dǎo)下,對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭進(jìn)行公開(kāi)搖號(hào),確定選房順序。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件,搖號(hào)結(jié)果在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示3天。
北京此前雖然有數(shù)個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目采用了搖號(hào)的方式公開(kāi)銷售,但限競(jìng)房的具體搖號(hào)政策一直都未公布,有媒體2018年4月報(bào)道稱,北京限競(jìng)房將大面積實(shí)施搖號(hào)選房。但時(shí)至今日,搖號(hào)選房只出現(xiàn)在個(gè)別熱銷項(xiàng)目中。
中新經(jīng)緯客戶端注意到,由于限競(jìng)房項(xiàng)目的搖號(hào)選房政策不明確,北京的一些熱銷樓盤(pán)時(shí)常傳出搖號(hào)不透明,內(nèi)部購(gòu)房,捆綁裝修、車位、儲(chǔ)物間等消息,購(gòu)房者也抱怨搖中的概率低。2018年6月,作為北京首批拿到限競(jìng)房預(yù)售證的瀛海府和金樾和著項(xiàng)目,開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)雖然均采取了搖號(hào),但北京市住建委在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn),由于公示信息不全等原因,兩項(xiàng)目被立案查處。
一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,北京的限競(jìng)房項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一的搖號(hào)政策,是由開(kāi)發(fā)商在主導(dǎo)搖號(hào)選房。海淀區(qū)房管局的上述工作人員稱,項(xiàng)目是否搖號(hào),要由北京市住建委來(lái)定,對(duì)于一些關(guān)注度較高的樓盤(pán),按照慣例會(huì)采取搖號(hào)選房。這名工作人員還說(shuō):“政府不會(huì)介入搖號(hào),如果項(xiàng)目采取了公正搖號(hào),公證處會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。”
上述分析師還稱,為實(shí)現(xiàn)較好、較快地去化效果,開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)下的搖號(hào)選房,在一定程度上成為篩選購(gòu)房者資格的手段,比如讓全款客戶、愿意購(gòu)買車庫(kù)等資金實(shí)力強(qiáng)的客戶先搖號(hào)、選擇好的戶型,資金周轉(zhuǎn)需要時(shí)間、公積金貸款的客戶排在后面。開(kāi)發(fā)商這樣做,也有失公平。
為應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商在搖號(hào)中的人為排序,一些城市要求參與搖號(hào)的樓盤(pán)向剛需人群傾斜。杭州市規(guī)定,對(duì)“無(wú)房家庭”給予傾斜,提供一定比例的房源保障;成都市要求,商品住房按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購(gòu)房人”的順序搖號(hào)排序、依序選房。
市場(chǎng)下行,多數(shù)限競(jìng)房銷售不理想
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,從2018年6月10日開(kāi)始,北京合計(jì)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到60個(gè),共計(jì)92期,供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)42979套,但僅有18788套完成網(wǎng)簽。限競(jìng)房平均網(wǎng)簽均價(jià)為48933元/平方米,網(wǎng)簽完成率只有43.7%。
該研究中心認(rèn)為,限競(jìng)房已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約,除少數(shù)位置較好的項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍外,大部分項(xiàng)目的去化難度越來(lái)越大。同時(shí),限競(jìng)房的供應(yīng)量在下半年將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。
前述分析師認(rèn)為,因?yàn)槭袌?chǎng)呈現(xiàn)下行,限競(jìng)房并沒(méi)有像之前預(yù)想那樣出現(xiàn)瘋搶,這可能也是政府部門(mén)不敢貿(mào)然出臺(tái)搖號(hào)政策的原因。據(jù)其了解,北京限競(jìng)房市場(chǎng)上有很大一部分是換房需求,如果出臺(tái)了搖號(hào)政策,購(gòu)房者就需要賣掉名下的住房才有資格參與搖號(hào),顯然,在不確定能夠買到心儀的住房前,不會(huì)有多少購(gòu)房者會(huì)冒險(xiǎn)賣房以換取搖號(hào)資格。
“現(xiàn)在參與熱門(mén)樓盤(pán)搖號(hào)的購(gòu)房者,一般都是先搖到號(hào)再去賣房或騰挪首付款,開(kāi)發(fā)商也會(huì)給出一段時(shí)間讓客戶籌措資金。如果按照其他城市的搖號(hào)政策來(lái)執(zhí)行,北京的熱門(mén)項(xiàng)目估計(jì)也賣不動(dòng)。”這位分析師說(shuō)。