我國的房地產(chǎn)市場維持了多年高速增長，2014年開始回調(diào)?；卣{(diào)以后，說法比較多。有人說中國的房地產(chǎn)市場就是周期性的波動，過一段時間又會起來。但是我們的觀點(diǎn)非常明確，它就是歷史性的拐點(diǎn)。為什么這么講呢？房地產(chǎn)投資中的70%是流向城鎮(zhèn)居民住宅的，它的歷史需求峰值是1200萬—1300萬套，大體上相當(dāng)于城市居民戶均一套的水平。這是根據(jù)人口結(jié)構(gòu)及國際上的經(jīng)驗等多種方法測算出來的，基本上得到了公認(rèn)。這個歷史需求峰值2014年的時候已經(jīng)達(dá)到了，達(dá)到以后房地產(chǎn)的投資從總量來講就是持平，然后逐步下降，不會再上去了。
房地產(chǎn)的問題比較復(fù)雜。我前段時間想在北京買房，突然間房價漲得很厲害，說房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)了。為什么房價漲得這么厲害？原因也是比較復(fù)雜的。我想講，房地產(chǎn)市場從來不存在全國性市場，都是區(qū)域性市場。在某個城市里，這個街道和那個街道，甚至轉(zhuǎn)個彎，房價都可能差很多。
中國的城市化進(jìn)程有三個重要的趨勢。第一個趨勢是我們講得最多的農(nóng)民進(jìn)城，進(jìn)城以后他要住房啊。第二個趨勢是城市結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的變化，一部分城市的基礎(chǔ)設(shè)施在衰落，另外一些城市的基礎(chǔ)設(shè)施在增長。像珠三角、長三角、京津冀這些地方，是大的城市帶、城市群。為什么現(xiàn)在人們都朝這些地方去？現(xiàn)在的年輕人、大學(xué)畢業(yè)的同學(xué)們，一般都愿意到這些地方去，盡管有道路擁擠、住房困難等各種各樣的問題，但是還是想去。為什么呢？簡單說就是創(chuàng)業(yè)的機(jī)會比較多、掙錢的機(jī)會比較多，因為經(jīng)濟(jì)聚集，城市化程度比較高。這就是城市化的規(guī)律。最近東北現(xiàn)象值得研究。東北有些數(shù)據(jù)，可能不太準(zhǔn)，說是最近幾年每年至少有200萬人往外走，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆孔淤u不掉。這就涉及農(nóng)民進(jìn)城進(jìn)哪個城的問題。當(dāng)?shù)氐睦习傩仗貏e是農(nóng)民，不進(jìn)東北當(dāng)?shù)氐某鞘校苯拥奖本?、上海、深圳這些地方去。中國的城市正在分化，一部分在衰落，一部分在更快地發(fā)展。很多地方是在市場化、國際化、現(xiàn)代化的過程中完成的城鎮(zhèn)化，也有的是以前形成的城鎮(zhèn)化，特別是有些城市自豪地說，我這個城市1000多年前就有了。1000多年前的城鎮(zhèn)是不是有競爭力，要畫很大的問號。所以我覺得現(xiàn)在不要簡單說三四線城市怎么樣，三四線城市也分在什么地方。在幾個大的城市帶、城市群，三四線城市的房地產(chǎn)市場也不會很差。如果是人口凈流出、沒有競爭力的城市，就算是在省城里面，房地產(chǎn)市場也在嚴(yán)重地衰落。第三個趨勢就是大城市包括北京等特大城市，鬧市區(qū)相當(dāng)一部分人想往外走，即所謂“郊區(qū)化進(jìn)城”。像我這樣年齡大一點(diǎn)的，有些離退休的，或者有些不用坐班的—北京有些單位比如科研院所也不一定天天坐班，他們就愿意在郊區(qū)買房子，朝外走。大都市里面特別是鬧市區(qū)，太擁擠了，還存在空氣不好、交通不好、生活成本太高等問題。所以到發(fā)達(dá)國家去看，基本有錢人都住在郊區(qū)，在城里住的基本都是低收入者。這種情況在中國也已經(jīng)發(fā)生了，要好好研究。
一線城市房價漲得厲害，還有一個很重要的因素，就是我們貨幣發(fā)行多了。貨幣多了以后到什么地方去？投資的標(biāo)的物太少了。在深圳推高房價的資金，相當(dāng)一部分來自投資或者投機(jī)需求。政府采取措施還是比較及時的，最近一兩個禮拜，深圳、上海等地的住房成交量包括價格都開始回落，有些回落幅度相當(dāng)大。媒體上有些標(biāo)題說一套房子一晚上掉十幾萬元、100萬元，等等。當(dāng)然，那是大房子，聽起來也有點(diǎn)炒作了。
這反映出中國經(jīng)濟(jì)一個很大的問題：投機(jī)性的東西太多，對中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級很不利。一方面，抬高了這個城市的生活成本。比如深圳，之前大學(xué)畢業(yè)生很多人愿意到那兒去，現(xiàn)在很多年輕人已經(jīng)去不了了，房子買不起。另一方面，有些企業(yè)也準(zhǔn)備往外轉(zhuǎn)移。所以，經(jīng)濟(jì)問題很復(fù)雜。
（本文摘編自《北京大學(xué)理論名家大講堂（第一輯）》，人民出版社2021年10月出版）
