在創(chuàng)始人耿建明的戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過20余年發(fā)展，榮盛發(fā)展(002146.SZ)終于邁進(jìn)千億房企俱樂部。
2018年，榮盛發(fā)展銷售額達(dá)1051億元，在2019年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中綜合實(shí)力排名第16位，融資能力排名第4，運(yùn)營(yíng)效率排名第8。
不過，圓夢(mèng)千億的背后卻是債臺(tái)高筑。截至2018年底，榮盛發(fā)展總負(fù)債高達(dá)1908.83億元，資產(chǎn)負(fù)債率為83.87%。
在業(yè)績(jī)狂奔的途中，榮盛發(fā)展多次被曝違規(guī)。3月7日，據(jù)石家莊市住建局網(wǎng)站處罰項(xiàng)目公示顯示，榮盛發(fā)展旗下兩家控股子公司因違規(guī)被分別處以3萬及30萬的罰款。
長(zhǎng)江商報(bào)記者查閱天眼查發(fā)現(xiàn)，近十年，榮盛發(fā)展的司法風(fēng)險(xiǎn)，包括開庭公告、法律訴訟合計(jì)高達(dá)近千條。法律訴訟中，僅2019年以來就達(dá)到33條。
“榮盛發(fā)展三個(gè)多月的的法律訴訟可能相當(dāng)于一個(gè)公司一年的數(shù)量。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)研究人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，榮盛可能是史上訴訟最多的地產(chǎn)上市公司。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊則對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，看相關(guān)處罰不難知道，榮盛發(fā)展去年的業(yè)績(jī)，一方面是因?yàn)榇_實(shí)從銷售上有整體的提升，但還有一部分業(yè)績(jī)應(yīng)該是在未竣工的情況下，采取售后包租方式銷售商品房，可以說榮盛發(fā)展已經(jīng)不是第一次這樣違規(guī)操作了。
針對(duì)上述問題，長(zhǎng)江商報(bào)發(fā)送采訪函致榮盛發(fā)展方面，截止到發(fā)稿前并未得到回復(fù)。
躋身千億房企規(guī)模 被指違規(guī)“售后包租”
1996年，供職于廊坊一建公司的耿建明毅然辭職創(chuàng)業(yè)，成為“下海潮”中的一員。1999年，榮盛的第一個(gè)住宅項(xiàng)目——“方州花園”正式落地南京，一經(jīng)推出便被一搶而光，耿建明也“一戰(zhàn)成名”。
2005年榮盛發(fā)展進(jìn)入全國百強(qiáng)房企之列，2007年在深交所掛牌上市，上市當(dāng)天市值曾一度突破200億元。在2011年，耿建明提出未來五年要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億的宏偉目標(biāo)。
這一目標(biāo)，在去年得以實(shí)現(xiàn)。公告顯示，2018年全年，榮盛發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積983.40萬平方米，同比增長(zhǎng)54.73%;累計(jì)簽約金額1015.63億元，同比增長(zhǎng)49.51%。
據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，河北省38家上市企業(yè)披露了2018年業(yè)績(jī)預(yù)告，最賺錢的公司是榮盛發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利76.6億元，同比增長(zhǎng)33%。
“從目前的情況看，在去年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是很景氣的背景下，榮盛發(fā)展的業(yè)績(jī)確實(shí)令人感到意外。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，這與環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)交易較好有關(guān)。雖然此類城市限購政策嚴(yán)厲，但是潛在需求依然是很大的。業(yè)績(jī)攀升的現(xiàn)象，多少也說明企業(yè)具備較好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，尤其是產(chǎn)城融合區(qū)域，市場(chǎng)交易會(huì)比較好。
不過，肖磊也指出，榮盛的部分業(yè)績(jī)是靠違規(guī)的售后包租方式獲得的。近日，榮盛發(fā)展子公司榮盛廣場(chǎng)因以售后包租的方式賣房被處罰似乎也印證了這一說法。
業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，榮盛發(fā)展不再掩飾擴(kuò)張的野心，并迅速在全國各地“囤地”，僅兩年的時(shí)間，榮盛獲地?cái)?shù)百宗，同時(shí)也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域做出新的嘗試。
長(zhǎng)江商報(bào)記者在其官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)、快速增長(zhǎng)，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。至2018年半年報(bào)報(bào)告期末，土地儲(chǔ)備達(dá)3630.13萬平方米，總資產(chǎn)達(dá)2054億元。截止2018年9月底，榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大至天津、重慶、河北、海南、遼寧、浙江、四川、廣東等省市在內(nèi)的66個(gè)城市，并成功進(jìn)駐捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市。迄今為止開發(fā)項(xiàng)目總數(shù)逾200個(gè)。2019年1月拿地三宗，簽約金額46.45億元。
債務(wù)高企半年融資超260億緩解資金壓力
榮盛發(fā)展圓夢(mèng)千億，土地儲(chǔ)備的快速擴(kuò)張的背后是債臺(tái)高筑。
2014年至2018年，公司的負(fù)債總額分別為603.17億元、808.56億元、1205.36億元、1623.53億元、1908.83億元。截止2018年底，公司的資產(chǎn)負(fù)債率83.87%。
“負(fù)債數(shù)據(jù)說明企業(yè)擴(kuò)張的節(jié)奏是比較快的，基本上和企業(yè)的規(guī)模是匹配。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，各類債務(wù)數(shù)據(jù)都容易引起關(guān)注，尤其是目前各類房企依然是有一定的資金風(fēng)險(xiǎn)和壓力。”
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，為緩解資金壓力，榮盛發(fā)展自2018年下半年以來進(jìn)行了多次融資。
截至目前半年發(fā)債融資超260億元解資金之渴。2108年9月28日，榮盛發(fā)展公告稱，擬在境外發(fā)行總額不超過5億美元(約34.34億元人民幣)的公司債券;2018年8月，榮盛發(fā)展披露了擬申請(qǐng)發(fā)行兩單共80億元的公司債券，另擬向股東榮盛控股和榮盛建設(shè)借款70億元;此外，公司曾計(jì)劃以非公開方式發(fā)行不超過10億元的債權(quán)性固定收益類產(chǎn)品。
進(jìn)入2019年，榮盛開始了新一輪密集發(fā)債計(jì)劃，包括總額10億元的債權(quán)融資計(jì)劃;發(fā)行30億元的非公開發(fā)行公司債券;5億元的第一期超短期融資券;11.67億元的公司債;9.1億元的第二期超短期融資券。
對(duì)于榮盛發(fā)展近期的密集發(fā)債融資，肖磊認(rèn)為，目前榮盛的負(fù)債率依然偏高，沖擊更大規(guī)模的業(yè)績(jī)，一方面是市場(chǎng)行為，另一方面可以說也是為了更好的為接來下的負(fù)債做一些鋪墊，否則未來的借債成本會(huì)非常的高。如果按照目前的數(shù)據(jù)，榮盛發(fā)展依然是可以從市場(chǎng)上借到錢的，而且成本不會(huì)太高，但去年的銷售數(shù)據(jù)可能持續(xù)性存疑，如果今年整個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)繼續(xù)下行，那么目前這個(gè)水平的負(fù)債就會(huì)對(duì)其帶來較大的影響。另外，各大房企都在謀劃轉(zhuǎn)型，榮盛發(fā)展也不例外，負(fù)債高企也會(huì)影響到其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，這方面對(duì)于企業(yè)來說是存在較大挑戰(zhàn)的。
頻繁違規(guī)涉訴超500條居行業(yè)第一
負(fù)債高企的榮盛發(fā)展還被頻繁曝出違規(guī)項(xiàng)目，涉嫌多起訴訟。
3月7日，石家莊市住建局網(wǎng)站發(fā)布了一則處罰項(xiàng)目公示，其中，榮盛發(fā)展旗下兩家控股子公司榮盛廣場(chǎng)和榮盛城榜上有名。
據(jù)了解，榮盛廣場(chǎng)因在未竣工情況下，以售后包租的方式賣房，而受警告、責(zé)令限期整改，并被罰款3萬元。榮盛城則為榮盛發(fā)展的控股子公司的項(xiàng)目，該項(xiàng)目在未取得預(yù)售證的情況下違規(guī)預(yù)售，并取得預(yù)付房款3085萬元，被石家莊住建局判定違法情節(jié)嚴(yán)重，被責(zé)令停止違法行為，并處以31萬的罰款。
“此類售后包租其實(shí)是商鋪的概念，也說明這個(gè)業(yè)態(tài)方面資金回籠是有壓力的。當(dāng)然對(duì)于此類子公司來說，操作不規(guī)范或者說沒有行業(yè)操盤紀(jì)律也是很重要的原因。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示。
事實(shí)上，僅2018年以來，榮盛發(fā)展旗下廊坊多個(gè)項(xiàng)目被媒體曝光，存在違規(guī)銷售行為，涉及項(xiàng)目隨后還遭廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)停。
2018年12月26日，榮盛發(fā)展在廊坊市建設(shè)的榮盛華府二期項(xiàng)目，因?yàn)榇嬖诜忾]露臺(tái)、增大頂層樓梯間尺寸、增建屋頂水箱間、增加平面尺寸、地上及地下超建的行為，被廊坊城管局罰款117萬元;2018年12月7日，榮盛發(fā)展旗下廊坊多個(gè)項(xiàng)目被媒體曝光，涉嫌首付分期、購房三年后網(wǎng)簽、代辦戶口及準(zhǔn)購證以達(dá)到購房目的等銷售行為。同月，被曝光涉及的廊坊市榮盛花語城項(xiàng)目，銷售處被廊坊住房保障和房產(chǎn)管理局查封，網(wǎng)簽被關(guān)停;2018年5月，榮盛發(fā)展控股孫公司河北榮商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，旗下項(xiàng)目榮盛華府，因未取得預(yù)售證違規(guī)預(yù)售，被石家莊市住建局處以罰款10萬元。
長(zhǎng)江商報(bào)記者查閱天眼查發(fā)現(xiàn)，近十年，榮盛發(fā)展的司法風(fēng)險(xiǎn)包括開庭公告、法律訴訟多達(dá)近千條。其中，2010年7月-2019年1月，開庭公告達(dá)504條。2013年1月-2019年3月，法律訴訟到達(dá)504條，僅2019年以來，法律訴訟就達(dá)到33條。
“榮盛發(fā)展三個(gè)多月的的法律訴訟可能相當(dāng)于一個(gè)公司一年的數(shù)量。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)研究人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，榮盛可能是史上訴訟最多的地產(chǎn)上市公司。比如，在A股上市的國內(nèi)房企，萬科涉及的裁判文書記錄為27條，泰禾則為25條，金地則僅有6條。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，從目前的情況看，在整個(gè)去年房地產(chǎn)市場(chǎng)都不是很景氣的背景下，榮盛發(fā)展的業(yè)績(jī)確實(shí)令人感到意外，但是如果再看看相關(guān)處罰，就不難知道，去年的業(yè)績(jī)，一方面是因?yàn)榇_實(shí)從銷售上有整體的提升，但還有一部分業(yè)績(jī)應(yīng)該是在未竣工的情況下，采取售后包租方式銷售商品房，可以說榮盛發(fā)展已經(jīng)不是第一次這樣違規(guī)操作了。
