讓五環(huán)內(nèi)年輕人又愛又恨的房產(chǎn)中介正在發(fā)生劇變。
2017年底，千年老二我愛我家賣身A股上市公司昆百大，率先登陸資本市場，終于贏了鏈家一把。那叫一個揚眉吐氣，以至于前副總裁親自下場跟整個行業(yè)對撕而毫不畏懼。
4月8日晚間，我愛我家發(fā)布重組后首份年報，情況卻不太樂觀。
2018年，作為業(yè)績支柱的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長不到7%，二手房買賣經(jīng)紀(jì)收入增速更是只有3.2%，近乎停滯。北京我愛我家實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤6.5億元，踩線完成業(yè)績承諾。
重壓之下，我愛我家提出“三年計劃”，宣稱要在3年內(nèi)將業(yè)務(wù)拓展至70個大中城市，門店達1萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達10萬人，房屋資產(chǎn)管理規(guī)模達到100萬套。
也就是說，我愛我家將快速布局二三線城市，奔向廣大的五環(huán)外市場。
01經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長乏力
我愛我家日子沒那么好過。
4月8日深夜，我愛我家(昆百大)重組后首份年報姍姍來遲，公司實現(xiàn)營業(yè)收入106.92億元，同比增長710.91%;歸母凈利潤6.31億元，同比增長765.69%。
增長數(shù)據(jù)無疑非常好看，但并非因為公司業(yè)績大爆發(fā)，而是北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱“北京我愛我家”)業(yè)績并表的緣故。
重組之前(以2016年數(shù)據(jù)為基準(zhǔn))，北京我愛我家凈資產(chǎn)規(guī)模超過上市公司，營業(yè)收入更是后者的4倍。因此，2018年全年經(jīng)營數(shù)據(jù)并表后，上市公司業(yè)績出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
剔除并表影響，僅將北京我愛我家的業(yè)績表現(xiàn)進行對比，情況就大相徑庭。
2018年，北京我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入91.35億元，同比增速不到12%;凈利潤6.69億元，同比增長26%，為近三年最低增速。
增速下滑的主要原因是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不景氣。根據(jù)年報，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比超過一半，但增速僅為6.75%，嚴(yán)重拖累整體營收增速。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括二手房買賣和租賃兩個部分。2018年，公司二手房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入近40億元，貢獻近8成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入，但增速僅為3.2%。
上市公司稱，這主要是因為市場不景氣。在2016年末至今的調(diào)控影響下，全國二手房市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致公司二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長近乎停滯。
問題也可能來自公司本身。截至2018年年底，上市公司銷售人員(即經(jīng)紀(jì)人)數(shù)量為4.3萬人，而北京我愛我家曾宣稱擁有5萬余名經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人是房產(chǎn)中介的核心競爭力，一年間損失近萬名經(jīng)紀(jì)人，也難怪業(yè)務(wù)增長乏力。
在此情況下，北京我愛我家?guī)缀跏遣染€完成了業(yè)績承諾。根據(jù)重組業(yè)績承諾安排，2017年1月1日—2018年12月31日，北京我愛我家累積扣非后歸母凈利潤應(yīng)達到11億元。2018年，其扣非后歸母凈利潤為6.50億元，加上2017年的5.07億元，合計11.57億元，超出承諾金額不到一成。
02奔向五環(huán)外
重組一年，我愛我家正面臨劇變。
對內(nèi)，原創(chuàng)始團隊套現(xiàn)離場，高管團隊動蕩。
北京我愛我家原本由林杰、劉田、張曉晉、李彬四人共同控制，四人借由本次重組套現(xiàn)后徹底離場，僅持有少部分上市公司股權(quán)。
2018年8月，來自北京我愛我家的高管胡景暉和曹曉航相繼離職，胡景暉的離職還鬧得相當(dāng)不愉快，一度引發(fā)監(jiān)管對整個行業(yè)的強烈關(guān)注。而高層變動或許也是前述經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少的原因之一。
對外，老對手鏈家手握近15萬經(jīng)紀(jì)人資源，同時從平臺(貝殼找房)、中介(鏈家)、長租公寓(自如)三大領(lǐng)域發(fā)力，在一二線城市房產(chǎn)中介市場幾乎取得壓倒性勝利。
重重壓力之下，上市公司提出了野心不小的“三年計劃”。
年報顯示，我愛我家打算用3年時間實現(xiàn)業(yè)務(wù)覆蓋國內(nèi)主要大中城市70座，門店達1萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達10萬人，房屋資產(chǎn)管理規(guī)模達到100萬套。
截至目前，公司業(yè)務(wù)主要覆蓋北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州在內(nèi)的17個主要一、二線城市。根據(jù)第一財經(jīng)2018年評選結(jié)果，全部一、二線城市加起來也不過40多個。
因此，我愛我家必須向三線，甚至四線城市擴張，進入廣大的五環(huán)外市場。
2017年以來，碧桂園、拼多多、趣頭條等黑馬一再提醒我們，五環(huán)外才有真實的中國市場。此前，無論我愛我家還是鏈家，業(yè)務(wù)重心都在一線和極少數(shù)二線城市。如今，我國房地產(chǎn)步入存量時代，二、三線城市二手房銷量上升，房產(chǎn)中介下沉機會來臨。
另一方面，我愛我家在一線城市被鏈家壓制多年，但在二三線城市，大家都是半斤八兩。我愛我家繞道五環(huán)外，避開鏈家鋒芒，也不失為一個明智的選擇，說不定還真能逆風(fēng)翻盤呢?
年報顯示，上市公司2018年新設(shè)15家子公司，主要位于南寧、廊坊、常州、無錫等地，行動已然開始。
03并購大躍進
Flag已經(jīng)立好，剩下的問題就是如何完成它。
新東家謝勇的策略非常清晰：資本運作。
這符合謝勇的個人經(jīng)歷。簡歷顯示，謝勇學(xué)金融出身，第一份工作是在大名鼎鼎的中經(jīng)開，這是曾影響中國證券發(fā)展進程的“327國債事件”主要參與者和唯一獲利方。中經(jīng)開之后，謝勇的工作經(jīng)歷主要圍繞投資、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，無疑是資深資本玩家。
年報顯示，上市公司將采用“內(nèi)涵強化+外部并購擴張”的手段，實現(xiàn)規(guī)模擴張。從2018年“內(nèi)涵強化”的成果來看，“外部并購擴張”或許會是主要方式，而且要多、要快。
并購北京我愛我家不到一年，上市公司已經(jīng)連續(xù)發(fā)起四起并購事件，其中一項構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，一項可能構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。
2018年12月29日，公司披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案，計劃收購中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)，后者是一家采用加盟模式的房產(chǎn)中介，在南昌、長沙、武漢、太原、成都、烏魯木齊等17個城市布局了超過2400家加盟門店。
我愛我家前副總裁胡景暉曾公開表示，我愛我家加盟模式一直做不起來，中環(huán)互聯(lián)或許能彌補這個短板，潛臺詞是：上市公司這場并購簡直是完美。
不過，預(yù)案描繪的并購標(biāo)的有時候比濾鏡下的美人還不可信。上述預(yù)案發(fā)布后，監(jiān)管和媒體都對其提出了質(zhì)疑，其中之一便是其近兩年超出常理的擴張速度。這一仿佛為我愛我家量身打造的完美標(biāo)的到底成色幾何，后續(xù)還有待考驗。
收購中環(huán)互聯(lián)的工作還在醞釀，我愛我家又急吼吼地宣布籌劃重大事項。
2019年2月25日晚間，公司公告稱正在計劃現(xiàn)金收購互聯(lián)網(wǎng)新房交易平臺藍海購100%股權(quán)，并且不確定是否會構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。理由非常簡單粗暴：完善公司業(yè)務(wù)布局，加快公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。
資本市場上，重大資產(chǎn)重組已經(jīng)司空見慣，但敢同時操作兩起重大資產(chǎn)重組的猛士就比較罕見了，謝董事長不愧是見過大場面的人。
一個有趣的細節(jié)是，直到目前，中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)的評估報告還未出來，交易價格因此未能確定，但上市公司已經(jīng)發(fā)了兩版重組預(yù)案。
謝董事長并購心情之急切，可見一斑。
04逆勢加杠桿
并購一時爽，一直并購一直爽。問題是，錢從何來?
截至2018年末，我愛我家貨幣資金余額為22億元，似乎不少。
市界分析資金來源后發(fā)現(xiàn)，其中還應(yīng)包括資管業(yè)務(wù)(相寓)中，公司向承租人收取的押金和尚未轉(zhuǎn)付業(yè)主的租金。根據(jù)重組時披露的數(shù)據(jù)，這兩部分資金加起來早已超過20億元。此外，公司還有5000萬元左右的資金受限。
盡管并沒有監(jiān)管規(guī)定長租公寓不能動用租戶押金，但公司恐怕也需要顧及到部分租戶退押金的需求，實際能動用的數(shù)額大概率小于賬面資金余額。
同時，公司賬上短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債余額合計為21.73億元。這些債務(wù)也必須在一年內(nèi)償還。
而即將到來的2起涉及現(xiàn)金支付的大型并購案，業(yè)務(wù)擴張的門店和人手，都需要大量真金白銀支撐。
用錢的地方太多，融資勢在必行。
4月8日晚間，我愛我家公布了一項債券預(yù)案，計劃發(fā)行規(guī)模不超過20億元、期限不超過5年的公司債券。此外，上市公司為北京我愛我家新增14.36億元債務(wù)融資擔(dān)保金額，累計擔(dān)保額高達22.36億元。
顯然，在整個市場仍在經(jīng)歷接連不斷的債務(wù)危機之時，我愛我家一頓操作猛如虎，走上了逆勢加杠桿之路。
杠桿不是原罪，但激進擴張和債務(wù)危機常常相生相伴，這注定是一條充滿變數(shù)的道路。
