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泰禾蒙眼狂奔的背后:高負(fù)債下的的“自救”與博弈

來(lái)源:中新經(jīng)緯    發(fā)布時(shí)間:2019-04-24 15:03:02

導(dǎo)讀

盡管泰禾的自救已經(jīng)初見成效,但房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大關(guān)鍵因素,流動(dòng)性和調(diào)控政策,正在發(fā)生微妙的變化。在調(diào)控收緊信號(hào)明顯背景之下,泰禾后續(xù)還有一場(chǎng)持久的“硬仗”。

署名為龍湖集團(tuán)控股有限公司主席的吳亞軍在其2018年年報(bào)中這樣寫道:“經(jīng)歷過(guò)2018年的先揚(yáng)后抑,感受著長(zhǎng)效機(jī)制在因城施策理念下靈活落地;水大魚大、蒙眼狂奔的時(shí)代注定一去不返,回歸、重塑成為共識(shí)。”

2019乍現(xiàn)的“小陽(yáng)春”也沒(méi)能讓開發(fā)商們緊縮的眉頭繼續(xù)舒展。4月19日的政治局會(huì)議表態(tài),堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿,并再提“房住不炒”。緊跟著,住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。也就是說(shuō),房地產(chǎn)調(diào)控可能繼續(xù)收緊。

善于“彎道超車”的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也意識(shí)到2019年最大的任務(wù)是去杠桿。房地產(chǎn)這樣一個(gè)高負(fù)債行業(yè)今年又將面臨怎樣的“回歸與重塑”?泰禾集團(tuán)是一個(gè)值得觀察的樣本。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率在房地產(chǎn)上市企業(yè)中排名第一。根據(jù)房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)布的2018年年報(bào),泰禾集團(tuán)384.49%的凈負(fù)債率水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平(77家A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率行業(yè)平均值為60.82%,82家港股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率平均值為74.51%);此外,2018年,泰禾集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為13.03%,低于Wind數(shù)據(jù)庫(kù)顯示的房地產(chǎn)行業(yè)30%的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均水平。

關(guān)于對(duì)未來(lái)如何優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),把控風(fēng)險(xiǎn),泰禾在年報(bào)中表示將以“促周轉(zhuǎn),抓回款”為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)重心,強(qiáng)化管理人員經(jīng)營(yíng)意識(shí)和現(xiàn)金流意識(shí),堅(jiān)持資金統(tǒng)籌管理,加強(qiáng)資金管控力度,提高資金使用效率。房地產(chǎn)窗口期隨時(shí)關(guān)閉之際,泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森又將如何帶領(lǐng)泰禾走出困境,這是他2019年最大的命題。

蒙眼狂奔

與過(guò)去四年一樣,泰禾集團(tuán)并沒(méi)有在2018年年報(bào)中公布其年度銷售額情況,但根據(jù)中指院發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示,泰禾集團(tuán)名列第20,銷售金額為1456億元,銷售面積為641萬(wàn)平方米。顯然,黃其森并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)他曾經(jīng)喊話的2000億目標(biāo)。

僅從規(guī)模上看,泰禾集團(tuán)的確實(shí)現(xiàn)了“蒙眼狂奔”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)顯示,2013年至2018年,泰禾集團(tuán)的銷售額分別為168億元、230億元、323億元、408億元、1007.2億元、1456億元,同比增長(zhǎng)率分別為36.90%、40.43%、26.32%、146.86%、44.56%??梢钥闯?,泰禾集團(tuán)銷售額在2017年增速達(dá)到頂峰,于2018年有所回落。

對(duì)比其他與泰禾規(guī)模相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè),金地集團(tuán)(600383.SH)近四年的銷售額增長(zhǎng)率分別為25.92%、63.10%、39.93%、15.26%,榮盛發(fā)展(002146.SZ)近四年的銷售額增長(zhǎng)率分別為9.19%、65.77%、32.61%、49.51%,綠城中國(guó)(3900.HK)近四年的銷售額增長(zhǎng)率為-10.56%、54.55%、28.45%、6.88%。雖然泰禾集團(tuán)的銷售額增速有所下降,但其銷售增速顯然高于同規(guī)模其他企業(yè)。

伴隨銷售規(guī)模蒙眼狂奔的是泰禾集團(tuán)遠(yuǎn)高于同行的高負(fù)債。2014年至2018年間,泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率分別為530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、384.49%,2018年泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率雖然與上一年度相比有所下降,但仍遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)其他企業(yè),在2018年與泰禾集團(tuán)銷售額規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)中,綠城中國(guó)(3900.HK)凈負(fù)債率為55.1%,正榮集團(tuán)(6158.HK)凈負(fù)債率為74%,旭輝集團(tuán)(0884.HK)凈負(fù)債率為67%,融信集團(tuán)(3301.HK)凈負(fù)債率為105%,同樣定位高端精品的融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)凈負(fù)債率為149%。

在房地產(chǎn)調(diào)控背景之下,高負(fù)債意味著高風(fēng)險(xiǎn)。世聯(lián)行指出,今后三年,房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬(wàn)億的待償債務(wù)。分年度來(lái)看,2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元,壓力逐年增大。據(jù)Wind提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),所有已公布負(fù)債情況的A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總額為7.03萬(wàn)億元,港股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債總額為11.03萬(wàn)億元,總計(jì)18.06萬(wàn)億元。

顯然,泰禾也意識(shí)到了其高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。促回款,降低負(fù)債成為其迫在眉睫的事情。4月12日晚間,泰禾集團(tuán)率先公布了新一季的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,2019年第一季度,泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入75億元,同比增長(zhǎng)24.5%,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)9.72億元,同比大幅增長(zhǎng)308.95%。其中,值得關(guān)注的是,其凈負(fù)債率為278.8%,同比大幅下降105.69個(gè)百分點(diǎn)。在泰禾集團(tuán)2018年年報(bào)中,其凈負(fù)債率高達(dá)384.49%。

泰禾2018年年報(bào)指出,泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率較報(bào)告期初下降0.95個(gè)百分點(diǎn),凈負(fù)債率較報(bào)告期初大幅下降90.15個(gè)百分點(diǎn)。2018年,泰禾集團(tuán)短期借款、長(zhǎng)期借款分別減少57.78億元、124.62億元,占總資產(chǎn)的比例分別減少3.97個(gè)百分點(diǎn)與10.29個(gè)百分點(diǎn),進(jìn)一步顯示了公司負(fù)債率持續(xù)下降,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)改善顯著。

泰禾2018年年報(bào)中顯示,2018年公司把提高周轉(zhuǎn)、加強(qiáng)現(xiàn)金回款作為財(cái)務(wù)管控的重心,通過(guò)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、縮短開盤周期、嚴(yán)格考核項(xiàng)目回款等管理措施,積極增強(qiáng)資本實(shí)力,降低負(fù)債率。報(bào)告期內(nèi),公司還完成了15泰禾債、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兌付兌息工作。此外,公司積極主動(dòng)把握創(chuàng)新融資機(jī)會(huì),不斷地拓寬融資渠道,旨在運(yùn)用更多形式的融資工具,降低公司整體的融資成本。

綠城之鑒

如此高負(fù)債壓力之下,頻繁出售資產(chǎn)也成為泰禾集團(tuán)自救方式之一。歷史總是驚人相似。在上一輪調(diào)控歷史上,綠城中國(guó)也出現(xiàn)過(guò)因資金鏈趨緊甩賣資產(chǎn)的情況。不過(guò)在同樣高負(fù)債的情況下,泰禾集團(tuán)和綠城中國(guó)的財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)卻不盡相同。

綠城中國(guó)在2009年至2011年三年間,凈負(fù)債率均超過(guò)100%,2011年達(dá)到歷史最高點(diǎn)159.7%。在綠城中國(guó)2011年的負(fù)債結(jié)構(gòu)上,短期有息負(fù)債占比上升至50%,而貨幣資金和短期負(fù)債的比值僅為22.6%,償債壓力大。

高價(jià)地是造成當(dāng)時(shí)綠城資金鏈緊張的原因之一。在土地市場(chǎng)上,綠城中國(guó)習(xí)慣高價(jià)拿地。“只要有好地,就還要拿”“三至五年趕上萬(wàn)科”,綠城曾以豪言壯語(yǔ)名聞房地產(chǎn)界。2011年以“限購(gòu)”“限貸”等政策為核心的調(diào)控,全面收緊了房企需求端和融資端,拿下不少高價(jià)地的綠城頓時(shí)受困。

2009年至2013年間,綠城中國(guó)的銷售額增長(zhǎng)率分別為237.50%、5.65%、-34.87%、54.67%、19.23%,可以看出綠城中國(guó)的銷售增長(zhǎng)率在2009年達(dá)到頂峰之后經(jīng)歷了斷崖式的下降過(guò)程,直到2012年也就是引入九龍倉(cāng)戰(zhàn)略投資的那一年才有所好轉(zhuǎn)。也就是說(shuō)綠城中國(guó)的高負(fù)債在2009年推動(dòng)了銷售額的快速增長(zhǎng),但公司也因高負(fù)債受困。

綠城受困的另外一個(gè)重要原因是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率過(guò)低。查閱當(dāng)年綠城中國(guó)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率情況,2009年至2013年,綠城中國(guó)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為14.97%、11.21%、17.42%、30.23%、25.31%,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力在2012年引入戰(zhàn)略投資者之后得到大幅提升;再看泰禾集團(tuán)的情況,2013年至2018年,泰禾的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為22.04%、15.43%、18.24%、18.59%、13.81%、13.03%,在近三年也有下降趨勢(shì)。此外,根據(jù)Wind房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)的資料顯示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均值一直以來(lái)保持在30%左右,從這一角度來(lái)看,在負(fù)債率較高的情況下,綠城中國(guó)和泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均不及同行業(yè)平均水平。

高負(fù)債之下資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過(guò)低,斷臂自救是最見效的選擇。從2011年起,為了增加流動(dòng)資金,緩解資金周轉(zhuǎn)壓力,綠城中國(guó)變賣了一些項(xiàng)目來(lái)獲得即時(shí)資金維持正常的運(yùn)營(yíng)。此外,綠城還通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者的辦法解決企業(yè)資金問(wèn)題和融資問(wèn)題。包括2012年引入九龍倉(cāng),以及在2014年引入中交。

泰禾也如此。從去年開始,泰禾就旗下多個(gè)項(xiàng)目尋找合作方,換取即時(shí)的現(xiàn)金回報(bào)和未來(lái)的現(xiàn)金支持。泰禾在2018年年內(nèi)曾分別出售過(guò)天津泰禾錦輝置業(yè)有限公司、江陰泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州泰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、尤溪泰禾房地產(chǎn)有限公司、福州泰福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán),總收入約20.67億元;今年3月22日-27日,泰禾陸續(xù)發(fā)布公告轉(zhuǎn)讓杭州泰禾蔣村項(xiàng)目51%股權(quán)、南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目51%股權(quán)、漳州泰禾紅樹灣項(xiàng)目40%股權(quán),交易方均是世茂,交易對(duì)價(jià)分別為3.79億元、18.06億元、6.34億元。

搶收與“裁員”

近些年來(lái),泰禾在產(chǎn)品定位上格外發(fā)力,作為泰禾的超級(jí)IP,2018年,泰禾院子系產(chǎn)品加速布局,從2017年的“17城31院”發(fā)展到“22城44院”,且已在全國(guó)29城累計(jì)開發(fā)全產(chǎn)品系列項(xiàng)目九十余個(gè)。值得關(guān)注的是,泰禾院子系產(chǎn)品定位于中高端客群,企業(yè)在拿地考量上也多傾斜于一二線核心城市。不過(guò),不同企業(yè)在投資策略及項(xiàng)目評(píng)判上完全不同,泰禾所認(rèn)為的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,給到其他企業(yè)可能是“燙手山芋”。但硬幣總有兩面性,泰禾主打高端“院子系”產(chǎn)品線存在“天生”的缺陷——周轉(zhuǎn)率、回款率過(guò)低。

根據(jù)其財(cái)報(bào)顯示,2016年至2018年,泰禾的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為1626.75天、2346.81天、2622.00天,在房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)品布局和銷售能力表現(xiàn)不錯(cuò)的融創(chuàng)中國(guó)同期存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)的數(shù)據(jù)分別為1065.40天、1531.26天、1255.67天。此外,近三年,融創(chuàng)中國(guó)的存貨周轉(zhuǎn)率分別為34%、29%、24%,同期,泰禾的存貨周轉(zhuǎn)率為22%、15%、14%,通過(guò)對(duì)比可以看出,同樣定位高端精品戰(zhàn)略,泰禾產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)情況要弱于融創(chuàng)中國(guó)。

顯然,提高周轉(zhuǎn)也是泰禾目前最重要的自救方式之一。增加銷售回款、轉(zhuǎn)賣銷售泰禾集團(tuán)的一季度報(bào)告可以明顯看出其目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為119.39億元,貨幣資金達(dá)到206億,較2018年末的149億繼續(xù)增加,即因?yàn)殇N售回款增加和引入少數(shù)股東增資所致,管理費(fèi)用同比下降37.17個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告中解釋變動(dòng)原因是,人員結(jié)構(gòu)變化,管理人員減少,以及管理提升,相應(yīng)費(fèi)用減少。

去年下半年以來(lái),泰禾多次陷入規(guī)模性裁員的傳聞。2018年7月中下旬,泰禾被指裁員總體比例達(dá)30%,涉及北京、上海等區(qū)域,裁員規(guī)模大概為二三百人。但當(dāng)時(shí)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的泰禾集團(tuán)相關(guān)人士稱,“這是主動(dòng)的人力整合。與那種業(yè)務(wù)停滯不前、被動(dòng)裁員是完全不同的,準(zhǔn)確來(lái)說(shuō),我們不是裁員,而是‘換員’。”2018年11月19日,又有消息稱,閩系房企泰禾集團(tuán)爆發(fā)大規(guī)模人員調(diào)整事件,目標(biāo)主體為規(guī)模在400人左右的2018屆“禾苗生”,約談內(nèi)容為2018屆的“禾苗生”部分轉(zhuǎn)為社招或營(yíng)銷,部分被裁員。

財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)向好的背后,也是泰禾集團(tuán)在一季度大力度促銷搶收。2019年一季度,泰禾在北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)100億銷售業(yè)績(jī),福州和廈門兩大超級(jí)城市共實(shí)現(xiàn)銷售七十多億,華東區(qū)域取得了超80億的成績(jī),在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額超32億元。銷售業(yè)績(jī)的提升與一季度業(yè)績(jī)報(bào)告里所反映的銷售費(fèi)用同比上升148.90%情況吻合,公司在售項(xiàng)目增加,相應(yīng)的營(yíng)銷推廣費(fèi)用增加。

2018年1月2日,央企華僑城抽身北京第三高價(jià)地,泰禾108億接手,也就是現(xiàn)在的金府大院。2019年初,泰禾集團(tuán)官方公眾號(hào)顯示泰禾在春節(jié)后首周就啟動(dòng)“壹號(hào)搶收計(jì)劃”,泰禾北京共有四個(gè)高端項(xiàng)目,北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院及泰禾·北京院子二期參加“搶收”。

不過(guò),也存在著讓泰禾集團(tuán)“束手無(wú)策”的高價(jià)項(xiàng)目。據(jù)公開資料顯示,泰禾在2016年12月以3.5億拍下廣東惠州惠東地塊,地塊溢價(jià)153%,之后又出資近17億收購(gòu)惠陽(yáng)三和項(xiàng)目,然而,兩年多過(guò)去了,惠東項(xiàng)目和三和項(xiàng)目均不見動(dòng)靜。其背后反映出精品開發(fā)商的痛點(diǎn)之一,限價(jià)政策。泰禾高成本拿地,然而對(duì)比三和片區(qū)備案價(jià),此時(shí)入市,難有利潤(rùn)。

多元化與“持久戰(zhàn)”

泰禾集團(tuán)年報(bào)中對(duì)于市場(chǎng)展望這樣寫道:“2019年,公司將堅(jiān)持以房地產(chǎn)為核心,為全面提升城市生活品質(zhì)和自身多元化發(fā)展而踐行‘泰禾+’戰(zhàn)略,依托自身在品牌等領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),聚合其他相關(guān)服務(wù)領(lǐng)域資源,不斷豐富和擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)的縱深,追求有質(zhì)量的增長(zhǎng),謀求長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。”“泰禾+”指的是,除了堅(jiān)持以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心,泰禾也已經(jīng)進(jìn)入了金融、醫(yī)療、影視等領(lǐng)域。

根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在醫(yī)療板塊,泰禾健管中心已完成全國(guó)十余家布局,國(guó)際健康社區(qū)試點(diǎn)、家庭醫(yī)生服務(wù)站均已落地;在教育板塊,泰禾旗下首個(gè)國(guó)際幼兒園、泰禾學(xué)苑也已開始啟動(dòng);泰禾影城2018年內(nèi)新開業(yè)4家,目前已簽約項(xiàng)目達(dá)120個(gè),并與杜比、北方華錄等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合;商業(yè)領(lǐng)域,北京大興泰禾里已于2018年內(nèi)開業(yè)。

不過(guò),從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的營(yíng)業(yè)收入與成本構(gòu)成來(lái)看,多元化戰(zhàn)略給泰禾集團(tuán)并沒(méi)有帶來(lái)多少顯著的收入及成本變化,2018年泰禾集團(tuán)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入比重和營(yíng)業(yè)成本比重相比2017年均在同比下降,2018年泰禾集團(tuán)的非房產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入占比僅為4.63%,非房產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)業(yè)成本占比僅為3.79%。

關(guān)于對(duì)未來(lái)如何優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),把控風(fēng)險(xiǎn),泰禾年報(bào)中表示將以“促周轉(zhuǎn),抓回款”為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)重心,強(qiáng)化管理人員經(jīng)營(yíng)意識(shí)和現(xiàn)金流意識(shí),堅(jiān)持資金統(tǒng)籌管理,加強(qiáng)資金管控力度,提高資金使用效率。

盡管泰禾的自救已經(jīng)初見成效,但房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大關(guān)鍵因素,流動(dòng)性和調(diào)控政策,正在發(fā)生微妙的變化??深A(yù)見的是,開發(fā)商們的“好日子”就快要結(jié)束了。

顯然,2019年,對(duì)于資金鏈緊張房企將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。在調(diào)控收緊信號(hào)明顯背景之下,泰禾后續(xù)還有一場(chǎng)持久的“硬仗”。

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