建發(fā)股份日前發(fā)布公告，截至2019年8月末，公司未經審計的借款余額為873.93億元，累計新增借款235.6億元，占上年末凈資產的比例為43.29%。
而在建發(fā)股份借款激增的背后，是其不斷擴張的房地產業(yè)務對資金的渴求。
資料顯示，建發(fā)股份房地產開發(fā)業(yè)務的運營主體是建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團?？藸柸鹋兜臄?shù)據顯示，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團2019年1-8月的銷售金額分別為422.3億元和290.8億元，在全國房地產行業(yè)中的排名分別為第51名和第66名。
此前建發(fā)股份披露的2019年半年報顯示，公司房地產業(yè)務報告期內的合同銷售金額426.24億元，同比增長14.46%;權益銷售359.67億元，同比增長32.49%。
總負債激增
今年以來，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團均進行了密集的發(fā)債融資。
8月，建發(fā)房產在中國銀行間市場發(fā)行了2019年度第一期短期融資券，額度為8億元;此前的2月13日，建發(fā)房產50億元公司債發(fā)行獲通過;其中第一期已于7月24日上市交易，規(guī)模約20億元;2月20日，聯(lián)發(fā)集團30億元公司債發(fā)行獲通過。而發(fā)債所募資金的用途，兩家公司均表示是“償還公司債務、補充營運資金等”。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，“借新還舊”是當下不少房企都會采用的手段。2019年房企迎來短期償債小高峰，根據58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測，2019年房地產境內外債券還款總額相當于2018年還款規(guī)模的兩倍多，在此背景下，房企資金壓力也在持續(xù)增加。
半年報顯示，截至2019年6月末，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團的總負債分別為1022.8億元和577.52億元，而2018年末分別為850.51億元和514.56億元。同期，建發(fā)股份的負債總額為2087.01億元，與2018年底的1630.36億元相比增加456.65億元;資產負債率79.52%，而去年年底為74.97%;一年內到期的非流動負債為93.88億元，其中長期借款、應付債券和長期應付款分別為33.94億元、34.95億元和25億元。
拿地節(jié)奏放緩
中國網財經記者注意到，截至6月底，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團的擬建項目共有29個，在建項目逾百個，這意味著建發(fā)股份未來幾年依然將有大筆的資金需求。
或許因為資金壓力，建發(fā)股份放緩了拿地節(jié)奏。2019年1-6月，建發(fā)股份新增土地21宗，新增計容建筑面積約323.57萬平方米;而上年同期公司新增土地30塊，新增計容建筑面積約447萬平方米。截至2019年6月30日，建發(fā)股份尚未出售的土地儲備面積權益口徑達1599.86萬平方米。
中國網財經記者梳理發(fā)現(xiàn)，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團的擬建及在建項目中，有不少位于三四線城市。聯(lián)合信用評級報告曾指出，建發(fā)股份三四線城市房地產庫存較大，存在一定的去化壓力。事實上，目前已有項目因市場不及預期造成了減值損失。以位于漳州的建發(fā).璽院項目為例，2019年6月末計提的跌價準備為3334.07萬元，位于福州的建發(fā)領峰項目計提了1.16億元，而位于天津的榮頌庭院項目計提跌價高達1.97億元。
盡管如此，建發(fā)股份對規(guī)模的追求依然強烈。
建發(fā)股份2018年年報顯示，建發(fā)地產和聯(lián)發(fā)集團項目從拿地到開盤時間均縮短了1個月;另在2019年半年報中提到，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團圍繞“沖銷售”、“保目標”、“抓管理”的工作方針，在保證安全有序運營的基礎上，充分發(fā)揮精準、高效、靈活的優(yōu)勢，捕捉市場小周期，并通過加強產品力、提升服務力、促進營銷力等多種措施，促進銷售規(guī)模繼續(xù)增長。
事故維權多發(fā)
有房地產評論員告訴中國網財經記者：“在規(guī)模擴張壓力下，房地產企業(yè)容易急躁，這會導致安全生產和項目的質量管控跟不上。”
住建部官網發(fā)布的消息顯示，2019年7月7日， 福建省漳州市龍文區(qū)，建發(fā)•央著1-15#樓及地下室、配電室、物業(yè)門衛(wèi)(不含樁基)項目，發(fā)生物體打擊事故，死亡1人。建發(fā)•央著的建設單位是福建兆聯(lián)房地產有限公司，而后者是建發(fā)房產下屬子公司。
3月29日，位于福建省龍巖市新羅區(qū)的建發(fā)富力•璽院B標段公共門廳及電梯轎廂工程項目，發(fā)生高處墜落事故，死亡1人。該項目建設單位為龍巖利榮房地產開發(fā)有限公司。半年報顯示，建發(fā)股份持有龍巖利榮30%股權，此外，建發(fā)房產還為后者提供了2400萬元的擔保。
此外，今年5月，南寧市城市管理綜合行政執(zhí)法局下達了一份針對南寧聯(lián)泰房地產開發(fā)有限公司的行政處罰決定書，原因是其違規(guī)排放污水。天眼查信息顯示，聯(lián)發(fā)集團持有南寧聯(lián)泰70%的股份。
中國網財經記者還注意到，建發(fā)房產和聯(lián)發(fā)集團開發(fā)的多個項目在交房后均遭遇業(yè)主維權的經歷。福州連江縣建發(fā)領郡1號樓的業(yè)主在福州12345上投訴稱“房屋存在多個質量問題”，連江縣住建局介入調查后給出的答復是：派人會同施工單位和開發(fā)商維修人員上門查看后發(fā)現(xiàn)，該業(yè)主家客廳板角存在局部開裂現(xiàn)象和陽臺頂棚局部滲漏。
另據人民網報道，位于重慶巴南區(qū)的聯(lián)發(fā)龍洲灣1號B組團的多名業(yè)主反映，自己購買的房屋和購買時看到的宣傳資料差距較大，比如“贈送”的地下室變成了收費停車位，期待已久的屋頂花園也沒了影，沒有陽臺晾衣服成難題……上述項目業(yè)主質疑開發(fā)商虛假宣傳。
還有蘇州建發(fā)獨墅灣的業(yè)主在人民網相關頻道投訴稱，自己在蘇州建發(fā)獨墅灣買的房子，多處與設計圖紙不符合，比如層高相差20cm、墻體出線潮濕發(fā)霉、墻體傾斜3cm等，而開發(fā)商一直采取消極態(tài)度回應;還用業(yè)主投訴稱該小區(qū)毛坯交付三個月后發(fā)現(xiàn)窗戶滲水。
針對相關問題，中國財經記者致電致函建發(fā)股份，但截至發(fā)稿時未收到回復。
