如若市場(chǎng)給力，困境中的泰禾，或許能走出“水逆”，迎來(lái)新生。
虛胖多年的泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱“泰禾”)，2019年過(guò)得異常艱難。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年泰禾權(quán)益銷售金額626.4億，較上年同期的1095.3億下跌超過(guò)四成，而行業(yè)排名則從17跌至40，成為50強(qiáng)中下滑幅度最大的一家房企。
銷售下滑嚴(yán)重，數(shù)據(jù)卻更為真實(shí)。盡管泰禾沒(méi)能兌現(xiàn)2000億的壯舉，但真實(shí)更讓市場(chǎng)放心。第一財(cái)經(jīng)獨(dú)家獲取的信息顯示，泰禾去年總計(jì)錄得簽約銷售602.74億，銷售回款585.48億，該數(shù)據(jù)與第三方披露的權(quán)益銷售額較為一致。
種種跡象顯示，泰禾正借助瘦身求存的時(shí)機(jī)，努力擠去曾經(jīng)備受市場(chǎng)質(zhì)疑的數(shù)據(jù)泡沫。
具體而言，2019年泰禾福州區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、廣深區(qū)域分別完成銷售簽約情況165.60億、169.09億、213.40億、54.65億，分別完成年初計(jì)劃45%、53%、62%、24%。
從完成率來(lái)看，泰禾各大區(qū)域均沒(méi)能如愿完成銷售任務(wù)，這與該集團(tuán)承受資金和市場(chǎng)去化雙重壓力、貨量未能獲得保障息息相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，上述四大區(qū)域去年的新增貨值供應(yīng)分別是138.30億、132.27億、127.29億、58.72億。
從新增貨量來(lái)看，泰禾去年的去化率表現(xiàn)突出，公司通過(guò)增加經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)填補(bǔ)債務(wù)缺口的策略已見(jiàn)成效。這一點(diǎn)在泰禾董事長(zhǎng)黃其森的新年賀詞上得到佐證：“一切工作圍繞抓銷售、促回款、現(xiàn)金流提升進(jìn)行，充實(shí)壯大集團(tuán)賬面資金規(guī)模，強(qiáng)化區(qū)域現(xiàn)金流意識(shí)，管理下沉，提高解決問(wèn)題的效率，在確保品質(zhì)、安全的前提下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。”
在上一輪房地產(chǎn)上漲周期中，泰禾過(guò)于激進(jìn)的戰(zhàn)略，令到公司經(jīng)營(yíng)苦不堪言遺禍至今。比如在集團(tuán)銷售墊底的廣深區(qū)域，因深圳地王久久不能入市而備受拖累。
2015年12月，泰禾以57億總價(jià)拿下深圳寶安尖崗山2塊土地。第一宗地總價(jià)29.6億元，樓面價(jià)5.1萬(wàn)/平方米，第二宗地總價(jià)27.4億元，樓面價(jià)7.99萬(wàn)/平方米。按照泰禾規(guī)劃，其中一塊土地規(guī)劃低密度產(chǎn)品，另外一塊土地規(guī)劃洋房。但截至2019年9月，第一財(cái)經(jīng)記者走訪深圳寶安區(qū)泰禾項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該處仍是凈地，沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)跡象。近60億土地款沉睡四年，其資金成本逐漸吞噬掉項(xiàng)目盈利空間。
深圳地王并非孤案，泰禾旗下類似的高成本土地仍有不少。因此，過(guò)去一年，泰禾一直處于現(xiàn)金流較為緊張狀態(tài)，不斷出售項(xiàng)目，先后向世茂集團(tuán)出售包括杭州、南昌、廣州等城市項(xiàng)目，累計(jì)出售項(xiàng)目股權(quán)超過(guò)70億。即便如此，資金缺口仍未全然補(bǔ)上。
總得來(lái)說(shuō)，泰禾最困難的的時(shí)期已過(guò)，但困難并未完全渡過(guò)。
去年7月，泰禾在境外完成4億美元的債券發(fā)行，票面利率15%，創(chuàng)下行業(yè)融資成本之新高。此后的12月，泰禾在境外完成1.105億美元的債券發(fā)行，票面利率11%。
能夠獲得新的融資，以及利率有所下降，這是好的信號(hào)。但新增融資規(guī)模的大幅縮減，仍舊顯示出金融機(jī)構(gòu)的極度謹(jǐn)慎。
根據(jù)泰禾2019年三季報(bào)顯示，公司賬上有息債余額合計(jì)1028.33億，較去年末1375.25億減少346.92億。其中，短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券分別減少97.78億、170.20億、13.46億、65.48億。同時(shí)，泰禾凈負(fù)債率較2018年末的384.84%下降142.16個(gè)百分點(diǎn)至242.39%。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于泰禾的主動(dòng)降負(fù)債也給出了積極信號(hào)。今年12月，惠譽(yù)公告稱，將泰禾集團(tuán)高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“CCC+”上調(diào)至“B-”。
黃其森指出，經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的主動(dòng)調(diào)整，泰禾人才儲(chǔ)備與資金財(cái)務(wù)得到較好的改善。
只是，從資金和債務(wù)狀況來(lái)看，泰禾還需要進(jìn)一步瘦身，方能安然渡劫。
知情人士透露，去年最后一個(gè)季度，黃其森仍舊在與其他房企溝通，其中包括華南的華發(fā)股份(600325.SH)、美的置業(yè)(03990.HK)等房企，試圖繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目紓困。但截至目前，暫時(shí)未有新的交易落地。
“算不過(guò)賬。”一位知情人士透露了泰禾擺上貨架的項(xiàng)目未能繼續(xù)出讓的原因。
黃其森表示，2020年泰禾上海區(qū)域、廣深區(qū)域?qū)⒂卸鄠€(gè)百億級(jí)大盤入市。如若市場(chǎng)給力，困境中的泰禾，或許能走出“水逆”，迎來(lái)新生。
