綠地控股過(guò)去一年未達(dá)成全年4000億的銷售目標(biāo)，其行業(yè)排名也跌至第六位。
作為上海的老牌房企，綠地控股正在掉出第一陣營(yíng)。過(guò)去一年，綠地錄得合同銷售金額3875億元，同比增長(zhǎng)26%;實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1615億元，同比增長(zhǎng)7.3%;歸母凈利潤(rùn)114億元，同比增長(zhǎng)26%。
這張看似優(yōu)異的成績(jī)單與綠地的預(yù)期仍有差距，2018年綠地的銷售目標(biāo)為4000億元。規(guī)模目標(biāo)的踏空并不是綠地去年唯一的“槽點(diǎn)”。
在回款上，綠地的表現(xiàn)也有所下滑。年報(bào)顯示，去年其共計(jì)回款2968億元，回款率為77%，低于一線房企80-90%的回款率水平。這也在一定程度上影響了綠地的現(xiàn)金流，其去年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為422億元，同比減少28.35%。
關(guān)于回款率下滑的原因，時(shí)代財(cái)經(jīng)向綠地方面進(jìn)行了解，相關(guān)人士回應(yīng)稱，回款率存在一定波動(dòng)性，去年下半年受到市場(chǎng)的影響，回款率有所下降，但整體而言，綠地的回款率比較穩(wěn)定。
四季度回款顯著下滑
2014年是綠地最為輝煌的時(shí)刻，其以2408億元的銷售成績(jī)坐上榜首位置，終結(jié)了連續(xù)多年以萬(wàn)科為首的地產(chǎn)時(shí)代。彼時(shí)，萬(wàn)科和綠地已經(jīng)開始呈現(xiàn)不同的姿態(tài)，綠地強(qiáng)調(diào)“規(guī)模”，萬(wàn)科則將“回款”提作重點(diǎn)。
然而，房企的發(fā)展路徑總是有著極大的相似性。沒(méi)過(guò)多久，綠地也開始喊著要“狠抓回款、提升回款率”。從綠地歷年年報(bào)中可以看到，2016年綠地的回款率曾有過(guò)大幅的增長(zhǎng)，為79.41%，同比增幅達(dá)35.4%。
但2017年開始，綠地的回款速度開始放緩，回款率為79.97%，增長(zhǎng)幅度不到1個(gè)百分點(diǎn)。去年更是進(jìn)一步惡化，回款率不增反跌，跌幅約3%。
國(guó)泰君安研究報(bào)告指出，網(wǎng)簽備案政策與銀行貸款審核速度是唯一一個(gè)對(duì)房企回款率產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的因素。自2017年以來(lái)，國(guó)內(nèi)超百城發(fā)布樓市調(diào)控政策，部分城市實(shí)行嚴(yán)厲的限簽限貸等政策，一二線城市更甚。
“這些地區(qū)往往新售樓盤的網(wǎng)簽排隊(duì)期都要長(zhǎng)達(dá)三月，后續(xù)銀行貸款的發(fā)放也要經(jīng)歷數(shù)月周期，一些高端樓盤由于限價(jià)，網(wǎng)簽和審貸的周期更長(zhǎng)。這樣看來(lái)，總計(jì)可能要等六七個(gè)月才能完成網(wǎng)簽并獲得銀行按揭貸回款。”
換言之，城市的布局主導(dǎo)著房企的回款率，而這恰好是綠地的短板所在。一直以來(lái)，華東地區(qū)都是綠地的“糧倉(cāng)”。
在市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀的時(shí)候，華東地區(qū)的去化能力毋庸置疑。但去年嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境讓不少重倉(cāng)華東的房企栽了跟頭，綠城、濱江都曾坦言因?yàn)檎{(diào)控原因而在去年下半年主動(dòng)放慢節(jié)奏，綠地也難幸免。
體現(xiàn)到回款層面，數(shù)據(jù)顯示，去年一季度，綠地的回款率一度高達(dá)120%，去年中期，這一數(shù)字也維持在91%的高位。下半年開始，深受調(diào)控影響，綠地去化和回款均出現(xiàn)下滑，第四季度，綠地的回款率跌至64%。
“回款率確實(shí)與市場(chǎng)相關(guān)，去年下半年，尤其是第四季度，市場(chǎng)情況不是那么樂(lè)觀，回款率相應(yīng)下降一些也是正常的。”綠地相關(guān)人士稱，雖然有些波動(dòng)，但目前綠地的回款率仍在預(yù)期之內(nèi)。
回款成行業(yè)難題
億翰智庫(kù)研究報(bào)告提到，在近兩年融資環(huán)境趨緊的情況下，房企獲得融資的渠道也在收窄，因此加快銷售回款是房企確?，F(xiàn)金流安全的重要方式，也是房企拿地?cái)U(kuò)張的重要支撐。
在此大環(huán)境下，與綠地一樣強(qiáng)調(diào)回款的房企不在少數(shù)。萬(wàn)科是較早提出回款目標(biāo)的房企，往年萬(wàn)科的回款率基本保持在95%以上。去年，萬(wàn)科定下回款6300億元的目標(biāo)。
可實(shí)踐起來(lái)卻并不容易，時(shí)值年中時(shí)，萬(wàn)科的回款任務(wù)完成度還不足50%。見此情形，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮還曾“訓(xùn)話”，表示6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，“如果6300億元回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，萬(wàn)科所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒(méi)有任何資格和能力做下去。”
萬(wàn)科方面透露，目前其回款率在93%左右，這也是一線房企常見的回款水平，碧桂園去年實(shí)現(xiàn)90%以上回款率，中海、龍湖等房企回款率亦超過(guò)90%。
不過(guò)，能夠達(dá)到90%回款率的房企畢竟是少數(shù)，從萬(wàn)科的故事中，外界已經(jīng)能感受到房企所面臨的窘境。毫無(wú)疑問(wèn)，如今“如何加快回款”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)痛點(diǎn)。
安信證券研究報(bào)告顯示，以銷售回款為主力的資金到位情況良好，但回款率持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，截止2018年12月的到位資金情況，銷售回款占到位資金比重高達(dá)47.7%，維持歷史高位。
回款率方面卻有相反的表現(xiàn)，“自2018年6月份以來(lái)，銷售回款率低于60%，并持續(xù)下行，這一表現(xiàn)與2011年6月份開始的銷售回款率持續(xù)低于60%相似。我們認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)資金緊張環(huán)境尚未有顯著改善，作為資金主要來(lái)源的銷售回款也有疲弱之態(tài)，短期內(nèi)房企做出相關(guān)行為加速資金回籠或仍是方向之一。”
但國(guó)泰君安還是有正面的展望，其預(yù)計(jì)回款問(wèn)題對(duì)于房企資金鏈的負(fù)面影響將在2019年邊際弱化。“進(jìn)入2019年后，房企普遍放緩拿地節(jié)奏，房地產(chǎn)行業(yè)融資也有逐步放開的跡象，因此綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)低回款率對(duì)于房企資金鏈的負(fù)面影響將在2019年也將邊際弱化。”
