中天服務(wù)（002188）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(資料圖)

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

1、行業(yè)發(fā)展情況：

2023年上半年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)貫徹高質(zhì)量發(fā)展，從中央到地方紛紛出臺(tái)城鄉(xiāng)升級(jí)等相關(guān)政策，旨在提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提高城市功能和品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，以及提升人民群眾的生活質(zhì)量和幸福感；出臺(tái)養(yǎng)老服務(wù)鼓勵(lì)性政策，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”的試點(diǎn)推行，社區(qū)養(yǎng)老作為社區(qū)增值服務(wù)中的重要組成部分，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。

物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)去十年的高速發(fā)展階段，2021年以來(lái)逐步回歸常態(tài)化發(fā)展階段。物企在管面積擴(kuò)張的節(jié)奏逐步緩慢下來(lái)，2022年百?gòu)?qiáng)物企的在管規(guī)模增速為12.43%，低于2021年16.67%，呈現(xiàn)較為明顯的下滑態(tài)勢(shì)；克而瑞物管2023年中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告顯示，研究的56家上市物企2022年?duì)I收總額2,475.3億元，同比提升19.4%，整體營(yíng)收增速同比下滑約25.2%。行業(yè)整體的盈利水平穩(wěn)定向好，步入常態(tài)化。物企兩極分化嚴(yán)重，頭部以及大中小型企業(yè)營(yíng)收落差較大，市場(chǎng)格局整體呈現(xiàn)頭部物企穩(wěn)定，大中型物企承壓，小型物企穩(wěn)中有升，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加??；行業(yè)并購(gòu)理性化，收并購(gòu)意愿降低，擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎。2022年并購(gòu)交易43起，顯著低于2021年145起，同時(shí)并購(gòu)估值倍數(shù)11.5倍，比2021年略有下降。

伴隨全國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)，物業(yè)管理作為提高居民生活品質(zhì)和城市環(huán)境建設(shè)的重要載體，必將受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、人均可支配收入和消費(fèi)能力的提高。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)物業(yè)管理服務(wù)收入規(guī)模將于2026年達(dá)到8,382億元，行業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率仍將超過(guò)10%。

物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展但仍保持較高發(fā)展增速時(shí)期，在此階段的物業(yè)企業(yè)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模發(fā)展，通過(guò)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、提高科技程度、優(yōu)化管理精細(xì)度，實(shí)現(xiàn)效益增長(zhǎng)。同時(shí)在傳統(tǒng)管理業(yè)務(wù)增速放緩背景下探求新賽道，尋求新業(yè)務(wù)。比如在傳統(tǒng)多經(jīng)業(yè)務(wù)越來(lái)越聚焦的情況下，城市服務(wù)成為具備區(qū)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)及頭部企業(yè)加快布局的新賽道，在利好政策優(yōu)勢(shì)的加持下，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)不斷拓展生活服務(wù)邊界，千方百計(jì)利用自身資源進(jìn)行多方面的探求和發(fā)展。

2、主要業(yè)務(wù)：

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，以物業(yè)管理及配套服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)為主要服務(wù)內(nèi)容。公司積極拓展主業(yè)規(guī)模，提升服務(wù)品質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)業(yè)態(tài)，智能科技賦能，實(shí)現(xiàn)成為區(qū)域性品質(zhì)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)。截止6月30日，公司在管規(guī)模突破1,000萬(wàn)平方米，同時(shí)，根據(jù)中指院公布的2023年度物業(yè)行業(yè)滿(mǎn)意度，公司滿(mǎn)意度分?jǐn)?shù)高于行業(yè)均值。

報(bào)告期，公司合并報(bào)表營(yíng)業(yè)收入1.59億元，與上年同期相比增長(zhǎng)15.55%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1,675.95萬(wàn)元，與上年同期相比下降60.68%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1,825.85萬(wàn)元，與上年同期相比增加19.96%。

3、公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：

公司繼續(xù)強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)，穩(wěn)步推進(jìn)年初制定各項(xiàng)工作計(jì)劃，總體來(lái)看，公司主要圍繞以下幾方面開(kāi)展工作：

聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域：公司利用在杭州、金華、嘉興形成的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步聚焦該等區(qū)域的業(yè)務(wù)拓展，深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域，提高管理濃度，發(fā)揮管理規(guī)模效應(yīng)，逐步形成在優(yōu)勢(shì)區(qū)域的價(jià)值高地。

構(gòu)建品質(zhì)體系：圍繞國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展的主基調(diào)，公司建立標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，提升住房和社區(qū)品質(zhì)，改善服務(wù)業(yè)主的居住環(huán)境。公司根據(jù)不同城市定位、項(xiàng)目體量、不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、不同項(xiàng)目定位對(duì)服務(wù)體系進(jìn)行分級(jí)，發(fā)布實(shí)施清韻系列、嘉韻系列、雅韻系列的服務(wù)產(chǎn)品系列，并根據(jù)服務(wù)分級(jí)落實(shí)預(yù)算、編制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)發(fā)布《項(xiàng)目品質(zhì)考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》。

優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：公司在穩(wěn)固住宅業(yè)態(tài)的服務(wù)基礎(chǔ)上，力求開(kāi)拓非居業(yè)態(tài)項(xiàng)目，比如商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等領(lǐng)域，提升高盈利水平的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)。

智慧科技賦能：公司在內(nèi)部管理上通過(guò)升級(jí)業(yè)財(cái)一體化系統(tǒng)，提高管理效率和管理精度；在社區(qū)服務(wù)上，通過(guò)技改提升硬件設(shè)施，通過(guò)軟件升級(jí)提高業(yè)主服務(wù)感知，從智能輸出、科技賦能方面提升服務(wù)價(jià)值。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 不適用。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施 1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 一方面國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)趨緩，為物業(yè)管理行業(yè)提供的增量趨勢(shì)減緩，導(dǎo)致行業(yè)的存量爭(zhēng)奪更加嚴(yán)峻。從機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)看，物業(yè)行業(yè)頭部前100企業(yè)在管規(guī)模占46%以上，公司管理規(guī)模仍與這類(lèi)企業(yè)存在較大差距，除了在優(yōu)勢(shì)區(qū)域具備較好的競(jìng)爭(zhēng)能力外，公司在其他區(qū)域要形成優(yōu)勢(shì)難度較大。公司將深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域，占領(lǐng)價(jià)值高地，形成品牌優(yōu)勢(shì)，并以此為中心輻射其他區(qū)域，逐步形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、人力管理風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型，對(duì)于人工需求量大，同時(shí)物業(yè)管理中高層需具備有一定的專(zhuān)業(yè)化程度，因此，人力管理成為公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)。公司通過(guò)自招培養(yǎng)、院校合作，秩序保潔等外包形式有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇及人工成本上升，未來(lái)仍可能面臨一定的人力管理風(fēng)險(xiǎn)。 3、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn) 公司的盈利模式主要是通過(guò)提供物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主收取費(fèi)用。當(dāng)業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理品質(zhì)要求提高，但項(xiàng)目管理水平未達(dá)到要求，可能會(huì)存在無(wú)法按期收取費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成拖欠物業(yè)費(fèi)情形。公司通過(guò)提供合理的服務(wù)品質(zhì)滿(mǎn)足業(yè)主需求，增強(qiáng)項(xiàng)目管理水平，提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，降低項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)。

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