1968年出生的福建三明商人李柄江，早年依靠電力產(chǎn)業(yè)“發(fā)家”。
10年前，42歲的他開始步入事業(yè)巔峰，花費20余億元從郵政系統(tǒng)收購了爛尾多年的“廈門第一高樓”——郵電大廈，后改名為廈門國際中心。
李柄江創(chuàng)立的京朋國際集團成立于2001年，橫跨電力、地產(chǎn)、貿易、金融等六大領域，后總部搬遷至北京。成功收購廈門國際中心放大了李柄江的野心，按照他的計劃，2018年公司將沖擊全國企業(yè)500強。
然而，這一切美好愿景在2017年下半年戛然而止。彼時，京朋國際集團關聯(lián)的金和所等多個P2P平臺暴雷，為此李柄江不得不將廈門國際中心34.07%的股權轉讓抵債。
千里之堤毀于蟻穴。李柄江由此深陷債務泥淖，截至2017年12月，廈門國際中心及副塔樓寶嘉中心的公司股權，全部被深圳世紀星源股份有限公司(以下簡稱“世紀星源”，000005.SZ)與其法定代表人丁芃關聯(lián)的“星源系”企業(yè)“接盤”。
但這并未阻止廈門國際中心及寶嘉中心的兩家建設公司的破產(chǎn)?！吨袊?jīng)營報》記者從多名接近李柄江的信源處了解到，李柄江不但多次庭審沒有到場，法院也聯(lián)系不上他。“他跑掉躲起來了，已經(jīng)倒樁了。”
隨著一個月前發(fā)出的一紙公告，這座爛尾長達23年的“廈門第一高樓”將迎來自己的第3次出讓，這也將成為李柄江最后的“絕唱”。
52億元摩天大樓找買家
據(jù)《關于公開招募廈門源生置業(yè)有限公司、廈門永榕置業(yè)有限公司名下資產(chǎn)意向競買方的公告》，7月10日，福建省廈門市中級人民法院裁定受理廈門思明百應小額貸款有限公司(以下簡稱“百應公司”)申請廈門源生置業(yè)有限公司(以下簡稱“源生置業(yè)”)、廈門永榕置業(yè)有限公司(以下簡稱“永榕置業(yè)”)破產(chǎn)清算一案，并指定北京盈科(廈門)律師事務所、福建普和會計師事務所有限公司擔任源生置業(yè)、永榕置業(yè)的管理人。
按照原本的規(guī)劃，該項目建成后將刷新廈門市“天際線”，一躍成為福建“第一高樓”的同時，全面超越323米的溫州世貿中心成為“海西第一高樓”。
9月9日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，廈門國際中心整體建筑已經(jīng)封頂，除8層以下裙樓外大部分玻璃幕墻已施工完成，但玻璃幕墻上肉眼可見的污漬足見該大樓已是飽經(jīng)風霜。裙樓部分褐色的鋼筋結構裸露在外、銹跡斑斑，遠遠望去2、3兩層甚至長出了綠植。除此以外，印有中國建筑、中建六局字樣的工地大門早已褪色，可見停工已久。
資產(chǎn)管理人給到記者的文件資料顯示，廈門國際中心位于廈門市鷺江道“濱海CBD”商務核心區(qū)，與鼓浪嶼隔海相望，是廈門金融商務區(qū)的中心節(jié)點，也是廈門西海域旅游經(jīng)濟帶的起點，是全市的政治、金融、文化中心。
廈門國際中心一期項目為鋼混結構，用地面積1.50萬平方米，建設工程性質為商業(yè)、辦公。規(guī)劃地上建筑層數(shù)68層，建筑總高度約339.88米，地上建筑面積11.51萬平方米，地下建筑面積4.82萬平方米，總建筑面積16.33萬平方米。
而二期項目地上建筑面積1.78萬平方米，其中商業(yè)面積為7360平方米，裙樓設計方案尚未明確。
據(jù)上述文件，中建六局為一期建設工程五方責任主體之一，合同范圍內主體結構除架空層環(huán)帶及一層后澆帶未施工，其余部分已按設計施工完成，主體結構驗收完成到40層，二次結構(砌體部分)完成約70%。水電預留預埋完成，水電安裝完成約35%，防火涂料完成約65%。
一同拍賣的副塔樓廈門寶嘉中心項目建設工程性質為商業(yè)、酒店，規(guī)劃地上建筑層數(shù)30層，總建筑面積12.25萬平方米。 目前，該項目除基坑支護工程(2013年施工，已超設計使用年限)外，尚未建設施工。
根據(jù)廈門翰和資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司的資產(chǎn)評估報告，一期在建工程辦公房地產(chǎn)價值41.81億元，車位房地產(chǎn)價值3.01億元;二期在建工程辦公房地產(chǎn)價值1.14億元;寶嘉中心土地使用權價值、在建工程基礎及前期費用的市場價值為5.99億元。
也就是說，此次拍賣的兩座物業(yè)資產(chǎn)，共計約52億元。
投資滑鐵盧
早在1997年，廈門國際中心的前身“廈門郵電大廈”就已經(jīng)通過規(guī)劃。此后，郵電分家，“第一高樓”項目劃到了郵政系統(tǒng)，由于資金不足，到2003年完成設計中的8層裙樓后，工程便一直擱淺。
2010年，福建本土富商李柄江擁有的福建永榕電力(集團)有限公司(以下簡稱“永榕集團”)出價約20億元買下該項目，建設單位為其下屬子公司源生置業(yè)，大樓也被更名為廈門國際中心。2012年，中國建筑工程總公司所屬中建六局中標這一項目的施工總承包工程，項目正式重啟。
一名接近李柄江的人士告訴記者，李柄江早年在福建三明等地做電力產(chǎn)業(yè)，“當時做得很不錯，積累了不少資金基礎，在當?shù)匾残∮忻麣狻?rdquo;
記者梳理工商、天眼查信息了解到，李柄江的永榕集團于2001年創(chuàng)立，后改名為京朋國際集團，是一家涉及電力、地產(chǎn)、貿易、金融、傳媒、農(nóng)業(yè)六大板塊多元化股份制企業(yè)，總資產(chǎn)約110億元，2016年集團總部遷往北京。
2016年可以說是李柄江事業(yè)的巔峰。記者梳理媒體公開報道發(fā)現(xiàn)，當年3月，時任蒙古國總理賽汗比勒格會見了以董事長李柄江為首的京朋國際集團。
記者了解到，按照李柄江當時的計劃，京朋國際集團爭取在2017年產(chǎn)值達到400億元;2018年綜合年產(chǎn)值達到1200億元以上，力爭進入中國企業(yè)500強;到2019年，綜合年產(chǎn)值達到3500億元，并規(guī)劃在5年內超越5000億元的生產(chǎn)規(guī)模。
但為加快布局多元化產(chǎn)業(yè)，2016年9月，京朋國際集團投資1億元入股P2P平臺金和所，但也正因如此為第二年李柄江遭遇“滑鐵盧”埋下禍根。
2017年下半年，兩家與京朋國際集團關聯(lián)的P2P平臺紛紛暴雷，為此李柄江不得不拿出廈門國際中心的股權來抵押債務。當年11月9日，金和所暫緩兌付公告中稱，金和所平臺的股東愿意轉讓源生置業(yè)34.07%股權來墊付過期債務，并承諾20個工作日內完成債務兌付。第二天，另一P2P平臺東宏金融也發(fā)布逾期公告。
之后，有京朋國際集團員工在人民網(wǎng)領導留言板投訴稱，“廈門國際中心的前投資人李炳江是我們老板，金和所事情敗露后，我們被遣散，除了投資人錢沒拿回來，我們員工工資從2017年10月開始被拖欠。”
對此，廈門市思明區(qū)鷺江街道辦表示， 經(jīng)查，京朋國際集團已于2017年8月停止經(jīng)營，在遠洋大廈23樓的辦公場所也已關門，李柄江也就此失聯(lián)。
從2018年至今，李柄江已被各級法院先后下達近80條限制消費令，就此消失在公眾的視野中。
“李柄江已經(jīng)跑掉了，躲起來了。這個人已經(jīng)倒樁了，討論他已經(jīng)沒有任何意義。”一名接近李柄江的人士在接受記者采訪時表示。
“至于有沒有跑路我們也不能下定論，但是這么多次庭審他都沒有到場過，法院應該也聯(lián)系不上他。”一名參與過李柄江案件的律師告訴記者，整個訴訟過程中都沒有見過李柄江本人，而且現(xiàn)在關于“廈門第一高樓”的一些情況都是道聽途說，并沒有相關法律文書對它進行認定。
“星源系”接盤
“源生置業(yè)和永榕置業(yè)關聯(lián)人最早都是京朋國際集團的李炳江，現(xiàn)在股權已經(jīng)轉讓了。股權穿透上去是一家上市公司世紀星源，所以他們其實是關聯(lián)公司，這次拍賣也是源生跟永榕的資產(chǎn)一并拍賣。”一名資產(chǎn)管理人向記者坦言。
記者注意到，在股權方面，京朋國際集團與“星源系”的淵源最早始于永榕置業(yè)。2016年3月，廈門京朋置業(yè)有限公司更名為永榕置業(yè);2017年5月，永榕置業(yè)董事兼法人由陳聰明變更為丁芃。截至目前，永榕置業(yè)由福州福鑫達貿易有限公司(以下簡稱“福鑫達貿易”)完全控股，丁芃是永榕置業(yè)的實際控制人，同時也是上市公司世紀星源的法定代表人，而陳聰明則是京朋國際集團旗下多家子公司的高管。
由于投資失利，李柄江不得不將源生置業(yè)割愛與“星源系”。2017年11月10日，源生置業(yè)正式將34.07%的股權受讓給深圳市星源立升水環(huán)境技術有限公司(以下簡稱“星源立升”)。12月20日，剩余的65.93%的股權受讓給了深圳市星源城市能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“星源城市”)，至此廈門國際中心完全歸“星源系”。
天眼查信息顯示，星源立升法定代表人為蔣蓉暉，也也曾擔任星源城市的法定代表人。2018年10月25日，星源城市的法定代表人、董事長、總經(jīng)理均由丁芃變更為蔣蓉暉。
對此，記者以投資者身份致電世紀星源董事會秘書，該人士表示，廈門國際中心與寶嘉中心并未注入世紀星源，“這確實是屬于公司法定代表人丁芃的，但和上市公司沒什么關系。”
為何李柄江甘愿將價值超52億元的資產(chǎn)拱手送人?李柄江和“星源系”之間有著怎樣的交易或利益交換?在廈門市中級人民法院公開的3個民事案件判決書中，兩者間的糾葛浮出水面。
第一個案件發(fā)生在2014年。當年1月2日，源生置業(yè)向華淑平借款1億元，用于開發(fā)建設廈門國際中心項目。借款期限為6個月，借款利率為月利率2.5%，款項支付至戶名李榕新(李柄江曾用名)的賬戶中。
截至2017年11月30日，源生置業(yè)結欠華淑平借款本金1億元及利息2.11億元。1個月后，華淑平與源生置業(yè)、星源城市、永榕置業(yè)等約定，星源城市自愿對源生置業(yè)債務承擔連帶責任保證。
但在法庭上，星源城市方面認為，華淑平與李柄江惡意串通偽造文件，捏造源生置業(yè)的債務，讓其及新股東背負債務，從而謀取不正當利益，廈門國際中心項目的賬目上并無涉案借款的記錄。但這也未能得到法院的支持。另兩起案件則均與中信銀行廈門分行(以下簡稱“中信廈門”)有關。
記者了解到，2016年2月，中信廈門授予永榕置業(yè)14.63億元授信額度，使用期限為5年，李柄江為上述債權提供擔保。兩個月后，寶嘉中心項目的土地使用權被作為抵押，擔保的債權最高額限5.04億元。2017年3月，福鑫達貿易也為上述所有債權做擔保，擔保債權最高額限19.64億元。
當年7月，中信廈門又與廈門盛億格貿易有限公司約定，在一年內提供綜合授信額度4800萬元，這一次出面擔保的是源生置業(yè)，李柄江、星源城市和源生置業(yè)先后向中信廈門出具《代償承諾函》。
在2017年11月前后，上述兩組債務也紛紛逾期，廈門國際中心和寶嘉中心因此被凍結。與此同時，由于一連串的債務糾紛，李柄江也失去了大部分電力產(chǎn)業(yè)“家底”。
競拍前途未卜
而真正讓廈門國際中心不得不陷入拍賣境地的，則是李柄江、陳聰明等人向百應公司的借款逾期所致。
與此同時，“星源系”頻頻向各級法院上訴，企圖免除相關企業(yè)對于李柄江相關債務的擔保責任，以此保全廈門國際中心及寶嘉中心，卻無一勝績。
據(jù)福建省高級人民法院(2018)閩執(zhí)復110號執(zhí)行裁定書，福建省三明市中級人民法院查明，2015年8月，百應公司與借款人陳聰明、李柄江等人簽訂《最高額循環(huán)借款合同》，借款最高額度為8000萬元，最終借出7500萬元。為此，福建省永榕電力集團(三明)發(fā)電有限公司等作為抵押人，源生置業(yè)等作為保證人。
2016年8月25日，由于李柄江等人資金緊張不能按期償還借款,百應公司同意借款期限延長1年。但為此，兩個月后，永榕置業(yè)也與百應公司簽訂協(xié)議，愿意提供連帶責任保證擔保。
換句話說，如果李柄江等人借款無法償還，廈門國際中心與寶嘉中心不得不被迫抵債。由于上述擔保事項發(fā)生在“星源系”控股兩家公司前，永榕置業(yè)多次向福建省高院、三明市中院提出不予執(zhí)行的異議申請，但均被法院駁回。
但P2P暴雷后的李柄江顯然難以按時償債，2020年7月10日，根據(jù)百應公司的申請，廈門市中院受理兩家企業(yè)的破產(chǎn)清算，并于9月2日召開了第一次債權人會議。
對此，北京金訴律師事務所主任、北京市法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣告訴記者，此前“星源系”直接通過對源生置業(yè)、永榕置業(yè)股東股權的轉讓，從而獲取廈門國際中心等資產(chǎn)。“因為公司是相對獨立的，不管股東如何變化，公司此前的債務依然還要承擔。”
記者調查發(fā)現(xiàn)，盡管頭戴“廈門第一高樓”的光環(huán)，但廈門國際中心的潛在買方并不多。按照原計劃，廈門國際中心和寶嘉中心的競買報名截至日期為8月21日，并要求在8月28日17時前提交《報價單》。
報名條件也相當之高，不僅要為一級資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中國排名前500名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需具備可調控資金達50億元以上。
8月24日，管理人發(fā)布《延期公告》，不僅報名時間延后至9月1日，報名條件也有所放松，世界500強或中國500強企業(yè);國務院國資委管理的中央企業(yè);上年度營收不低于100億元的國內行業(yè)領先企業(yè)均被允許報名。
一名管理人表示，盡管源生置業(yè)和永榕置業(yè)是關聯(lián)公司，但由于兩家公司已經(jīng)破產(chǎn)，他們的債權、債務糾紛和購買方是無關的。如果通過破產(chǎn)競拍平臺購得資產(chǎn)，法院會給一個協(xié)助過戶的通知。“資產(chǎn)處置需要經(jīng)債權人會議表決，但現(xiàn)在還沒有一個最終結果。”
9月21日，廈門國際中心、寶嘉中心項目登錄“阿里拍賣”平臺，保證金3.6億元，起拍價36.4億元，拍賣時間為10月21日、22日。但截至發(fā)稿前，僅有32人設置提醒，還未有人報名。
上述管理人告訴記者，有很多企業(yè)來了解情況，但還沒有正式報名的。因為整個項目本身很大，大多還在做盡調或是摸底。
“復雜的債權糾紛對于資產(chǎn)拍賣也有很大影響。”在王玉臣看來，現(xiàn)在廈門國際中心和寶嘉中心雖然只是單純的項目拍賣，相對于公司股權拍賣風險較小。“兩個爛尾項目實際上就屬于在建工程，買家首先肯定會考慮未來的開發(fā)問題，但也會考慮到項目是否比較干凈，還是有很多不利條件。”
“摩天大樓”之困
讓人疑惑的是，作為廈門市百億元“高、新、特”項目的重點項目，廈門國際中心為何會爛尾23年?
廈門市建設局工程處一名工作人員在接受記者采訪時表示，對于項目的施工建設局的職責主要是保安全，因為廈門國際中心項目屬于私人性質，并非財政撥款，所以施工進度這一塊無法進行監(jiān)管。
對此，記者還多次致電致函并現(xiàn)場到訪廈門市思明區(qū)委宣傳部、思明區(qū)鷺江街道辦，試圖了解政府相關機構對于“盤活”該爛尾項目的努力和舉措，但截至發(fā)稿，尚未收到任何回復。
“對于不動產(chǎn)項目爛尾，最核心的監(jiān)管單位就是當?shù)氐慕ㄎ蚪ㄔO局。”王玉臣告訴記者，包括項目施工、銷售資金監(jiān)管、房屋質量問題等多項目都是建委的職責范圍，“正常而言，不管項目是否為民營，建委都有監(jiān)管職責。”
中國社會科學院城市與環(huán)境研究所副研究員單菁菁則表示，企業(yè)投入大量資金建設摩天大樓項目，在合法建設期內，屬于企業(yè)市場行為，政府干預力量實際上也是有限的。
這也造成當下國內摩天大樓的困局。盡管早在2018年，中國超越美國，成為全球100米以上摩天大樓總量最多的國家，但國內不少城市的摩天大樓乃至“第一高樓”陷入爛尾。截至2020年9月，CTBUH全球高層數(shù)據(jù)庫中，中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢，共有66幢樓“爛尾”。
僅在廈門，施工進程緩慢或曾經(jīng)爛尾的摩天大樓就屢見不鮮，例如鷺城廣場、廈門第一廣場、遠華國際大廈等多個項目。
究竟是什么造成了摩天大樓們當下的爛尾困局?“越是大型項目，其抗風險能力越低，越容易爛尾，問題關鍵便是資金。”單菁菁認為，首先，大型項目需要占用大量資金，由資金將會引發(fā)各種問題，如開發(fā)商自身市場判斷失誤，經(jīng)營不善，引發(fā)資金鏈斷裂;其次，可能項目建設時發(fā)現(xiàn)防震能力、建設質量等硬性指標不達標，也可能會面臨項目停擺。
王玉臣則指出，在實踐中，不少開發(fā)商在摩天大樓未完工時，并未按規(guī)定將預收房款放入專項監(jiān)管賬戶，而是轉走“周轉”別的項目。“雖然法律明令禁止這一手段，但挪用的開發(fā)商卻很多，這都已經(jīng)是不是秘密的秘密了。”
盡管有眾多不可控因素，但各大城市、企業(yè)仍對建設摩天大樓趨之若鶩。為此，今年5月，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。
“摩天大樓爛尾一般存在于較發(fā)達的一二線城市，土地資源、建設指標屬于稀缺資源，而爛尾時長往往達數(shù)十年，不僅土地資源浪費，更影響城市景觀。”單菁菁進一步分析指出，而由于項目資金大部分來自銀行，爛尾數(shù)年勢必形成壞賬，對商業(yè)銀行這是重大不良資產(chǎn)。此外，參與相關項目預售的普通老百姓，巨資投入的資產(chǎn)也會數(shù)年看不到回報。“這幾大損失或許是如今國家基本停止批復特高樓的內在因素。”
(鄒黃晶對本文亦有貢獻)(記者 郭陽琛 劉頌輝)
關鍵詞： 摩天大樓
