藍光發(fā)展（600466）2021年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2021年上半年，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重不利因素疊加影響，公司公開市場再融資受阻，到期融資無法續(xù)作、新增開發(fā)貸款和在售樓盤客戶按揭貸款暫緩。為保兌付、維護公開資本市場穩(wěn)定，公司采取了出售下屬物業(yè)公司和地產(chǎn)項目等一系列積極的應對措施，確保了上半年境內(nèi)外公開市場債務融資工具的到期兌付。雖然公司動用大量自有資金保障了公開市場債券兌付，但公開市場債券再融資環(huán)境仍未能得到改善，金融機構對公司償付能力的擔憂進一步加劇，融資性現(xiàn)金流的迅速“失血”導致公司流動性出現(xiàn)了階段性緊張。在公司短期償債能力大幅削弱的同時，又受到部分金融機構提前宣布債務到期的金融擠兌風險，最終導致公司于2021年7月出現(xiàn)了部分債務未能如期償還的情況。

面對巨大壓力，為切實擔負起一個上市公司的公眾責任，公司已成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作組，并聘請了境內(nèi)外的債務重組顧問，全面開展債務風險化解整體工作，就不同類型存量債務問題制定針對性化解方案。目前，在專業(yè)中介機構配合下，公司已完成資產(chǎn)和負債底數(shù)的摸排，形成了風險化解方案的雛形。

同時，公司積極開展相關自救工作，以穩(wěn)經(jīng)營、保交付為工作重心，協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，全力保障在建項目正常開發(fā)銷售，增加公司可用資金，壓降成本和費用：（1）與金融機構積極協(xié)調(diào)，對于部分在售項目未售資源的抵押解除予以一定支持，以實現(xiàn)此部分資源獲得預售許可證用于銷售，增加回款；（2）溝通銀行和金融監(jiān)管機構，申請在部分在建項目的按揭放款方面給予額度支持，實現(xiàn)按揭資金較快、足額的回款；（3）與政府相關部門溝通，申請在部分在建項目的公積金按揭放款方面給與額度支持，實現(xiàn)公積金按揭較快、足額的回款；（4）通過精兵簡政調(diào)整組織架構以及高管降薪等措施，推動管理扁平化、降費增效。

隨著債務風險的持續(xù)加大，公司經(jīng)營也出現(xiàn)較大困難，公司房地產(chǎn)項目面臨停工、訴訟、查封、逾期竣工等問題，加之房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，地產(chǎn)銷售也出現(xiàn)了量價下滑。報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)銷售金額465.62億元，銷售面積505.80萬平方米；項目新開工面積362.25萬平方米，竣工面積402.81萬平方米。

二、報告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

公司所屬行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。2021年，房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)保持“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)不變；圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)調(diào)控目標，堅持租購并舉，加快發(fā)展住房租賃市場市場的同時，要求滿足住房購買市場的合理需求，并通過落實因城施策來促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2021年房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積和銷售額增速、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速均呈現(xiàn)前高后低的趨勢，特別是下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑。

1、2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，增速連續(xù)兩年下降，為二十年來第二低位，僅高于2015年；全國房屋新開工面積19.9億平方米，下降11.4%，其中住宅新開工面積14.6億平方米，下降10.9%；房屋竣工面積10.1億平方米，增長11.2%。

2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.2億平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

2、2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%；全國商品房均價為10139元/平方米，漲幅為2.8%。全年商品房銷售面積和銷售額創(chuàng)歷史新高，但12月同比降幅均小幅擴大。

3、2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20.1萬億元，比上年增長4.2%，比1-11月下降3個百分點，比上半年下降19.3個百分點，增速亦為三年最低。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國內(nèi)貸款和外資的金額大幅下降，分別降低12.7%和44.1%。

三、報告期內(nèi)公司從事的業(yè)務情況

公司一直從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，業(yè)務主要聚焦于住宅地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)代服務業(yè)。以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為核心，契合國家城市群建設規(guī)劃，堅持實施“聚焦高價值區(qū)域投資、聚焦改善型住宅產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍錦系、黑鉆系、長島系、未來系等產(chǎn)品品牌；以物業(yè)管理服務、咨詢服務、社區(qū)增值服務為三大業(yè)務線，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、城市綜合體、總部基地等運營服務產(chǎn)品。

報告期內(nèi)，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，2021年4月公司對外出售了下屬物業(yè)管理公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（以下簡稱“藍光嘉寶服務”），公司主要業(yè)務發(fā)生改變。

四、報告期內(nèi)核心競爭力分析

五、報告期內(nèi)主要經(jīng)營情況

報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入201.16億元，同比下降53.17%；實現(xiàn)利潤總額-149.16億元；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-138.34億元。截止2021年12月31日，公司總資產(chǎn)1,745.96億元，總資產(chǎn)負債率為96.01%，凈負債率為639.14%，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為93.63%。

六、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

展望2022年，全球疫情仍在持續(xù)反復，世界經(jīng)濟復蘇動力不足，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定。我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力，困難和風險挑戰(zhàn)仍然存在。房地產(chǎn)行業(yè)基本面面臨持續(xù)下行的風險。從政策層面看，中央強調(diào)繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。政策面將適度松綁，以期穩(wěn)定市場預期。

隨著房企三道紅線和銀行房貸集中管理五檔紅線政策的嚴格實施，房地產(chǎn)行業(yè)整體已呈現(xiàn)低增長、低利潤趨勢，行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)普遍共識已進入管理紅利時代，向經(jīng)營管理要利潤、提高經(jīng)營效率，全面提升自身的現(xiàn)金流管理能力、杠桿管理能力、產(chǎn)品打造能力、成本控制能力及組織效率已成為行業(yè)內(nèi)重要房企的共同選擇。未來的房地產(chǎn)行業(yè)將從原來的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營發(fā)展模式逐步向注重產(chǎn)品與服務品質(zhì)的模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)將回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞實體經(jīng)濟探索新的發(fā)展模式。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

詳見下述（三）經(jīng)營計劃。

(三)經(jīng)營計劃

1、債務問題方面：持續(xù)化解公司債務風險

為化解公司債務風險，公司全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。前期，公司按照短期維穩(wěn)紓困、中期穩(wěn)步清償?shù)恼w思路逐步推動風險化解工作，切實履行主體責任，以穩(wěn)經(jīng)營、保交付為工作重心，爭取最大限度保障全體購房者和全體債權人的整體利益。

后續(xù)，公司計劃逐步與不同類型的債權人就風險化解整體方案進行協(xié)商溝通，根據(jù)債務類別分組征求債權人意見，并在各省市政府、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等金融監(jiān)管機構指導下進一步細化方案，按照市場化、法制化原則，爭取更多的債權人參與重組方案的打磨和實施。

2、經(jīng)營方面：努力保交付，積極改善公司流動性，提升盈利能力

（1）穩(wěn)定經(jīng)營，保障交付，銷售回款獲得的現(xiàn)金資源將優(yōu)先向項目開發(fā)及建設上傾斜，實現(xiàn)存量項目有序開發(fā)，保障購房者權益。

（2）加快債務風險化解方案制定，通過公司債務風險化解方案的落實，在公司逐漸克服困難、恢復正常經(jīng)營、具備償債能力時，全力償付金融債務，降低有息負債規(guī)模，減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

（3）與金融機構、政府部門積極協(xié)調(diào)、溝通，通過釋放抵押資源、保障按揭及公積金額度支持、縮短放款周期等措施，增加經(jīng)營性回款；繼續(xù)全力以赴挖潛資源，提高資產(chǎn)運營效率、盤活存量資源、提高資產(chǎn)價值，嚴格控制各項支出，從而減少財務費用支出，提升公司盈利能力。

備注：上述經(jīng)營計劃并不構成公司對投資者的承諾，請投資者注意投資風險并理解經(jīng)營計劃與承諾之間的差異。

(四)可能面對的風險

1、流動性與債務逾期的風險：

截止2022年4月22日，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計328.22億元，由于綜合債務風險化解方案的制定和實施尚需一定時間，在此之前，公司仍然存在新增債務逾期以及流動性緊張進一步加劇的情況。

2、訴訟的風險：

由于公司出現(xiàn)的債務風險，部分金融機構及合作方向公司提起了訴訟或仲裁。目前，公司正積極與相關方溝通協(xié)商處理方案，保障公司的持續(xù)經(jīng)營。但由于公司負債規(guī)模較大，涉及機構眾多，債務類型復雜，不排除極端情況下，上市公司及下屬項目公司大范圍的股權和資產(chǎn)被司法凍結、拍賣，導致存續(xù)項目無法銷售和交付，經(jīng)營發(fā)生重大風險的情形。

3、業(yè)績持續(xù)下滑的風險：

受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，以及公司債務逾期、訴訟等事項對公司經(jīng)營的疊加影響，公司流動性緊張進一步加劇，導致公司存續(xù)項目無法正常開工、銷售和交付，公司2022年業(yè)績存在著持續(xù)下滑的風險。

4、控股股東股份質(zhì)押風險：

由于控股股東藍光集團以其所持的公司股票作為擔保品的股票質(zhì)押交易違約，已被相關金融機構進行違約處置。藍光集團正與相關金融機構協(xié)商解決其債務問題，目前尚沒有發(fā)生控制權變更的風險。但若債務問題后續(xù)不能得到穩(wěn)妥解決，仍將有被動減持的風險，不排除極端情況下，集團所持公司股票被金融機構集中申請司法處置，對控制權形成重大影響的情形。

關鍵詞： 藍光發(fā)展